商业抵押担保证券CMBS来到中国

2019-10-14 18:49:33 房产资讯

茂名房产网导读:商业抵押担保证券CMBS来到中国 对债权人的法律保护为成败关键与如火如荼的美国CMBS市场相比,欧亚市场还处于起步阶段,透明度和借款人的多样性有待改善。但随着欧亚金融市场的进一步成熟,CMBS的发展有着巨大...

  对债权人的法律保护为成败关键与如火如荼的美国CMBS市场相比,欧亚市场还处于起步阶段,透明度和借款人的多样性有待改善。但随着欧亚金融市场的进一步成熟,CMBS的发展有着巨大的潜力

  美国的商业抵押担保证券(CMBS)市场在短短的十年里增长迅速,今年更是突破纪录,超过1300亿美元。与如火如荼的美国CMBS市场相比,欧洲和亚洲的市场还处于起步阶段。

  欧亚地区的投资者和借款人刚刚开始认识到CMBS的优势,包括流动性、高收益及低融资成本。但与此同时,借款人财务数据的披露缺乏透明度又令这一地区CMBS的潜在投资者非常担忧。

  “全球CMBS市场有了突飞猛进的发展,但透明度和借款人的多样性需要改善。”伦敦巴克利资本(Barclays Capital)的CMBS研究部主任汉斯·韦伦森说。

  欧亚市场逐步接受CMBS以位于伦敦的基金管理公司亨德森全球投

资者(Henderson Global Investors)为例。它为旗下的Caspar地产基金(Caspa
r Property Fund)选择了CMBS这一新型融资方式。Caspar的投资组合包括伦敦附近的61栋写字楼、商业零售项目和工业地产,总价值达10.5亿欧元。

  Caspar地产基金创立之时,正值亨德森的客户调整其投资结构——把3个基金合并成1个,然后再通过这一个基金为所有地产进行再融资。

  “我们也试过找银行贷款,但银行缺乏CMBS提供的优势。”亨德森的客户总监德斯蒙德·雅雷解释说。Caspar地产基金证券化反映了英国、欧洲大陆及日本的CMBS增长趋势:作为融资渠道,CMBS逐渐被接受,这也反映了投资者对债券的强大需求。

  根据穆迪投资服务公司的统计数据,2005年上半年,欧洲的CMBS额增长149%,达到了212亿欧元,高于2004年全年总额。前6个月共有30宗CMBS交易,交易额从4620万欧元到43.7亿欧元不等;2004年同期,共有14宗CMBS交易,平均规模为5亿欧元。

  专家预计,今年全年欧洲CMBS发行总量可能会超过350亿欧元,而日本的CMBS市场预计将达到100亿美元,比2004年增长30%。

  穆迪高端副总裁Tetsuji Takenouchi说,在CMBS发行量快速增长的因素中,现有CMBS交易的再融资以及活跃的投资销售市场占有很大比重。

  单一借款人交易风险过于集中尽管欧洲和亚洲CMBS市场发展很快,但其主要形式还是单一借款人交易,这一点令许多专家担心。单一借款人交易是指由几个贷款组成的CMBS资产池,这些贷款的担保地产只有一个所有者,而不是像美国的CMBS交易那样,多个借款人拥有数百种贷款资产。

  “单一借款人交易的主要问题是风险集中。”Cadwalader, Wickersham & Taft LLP公司的合伙人查尔斯·罗伯茨说。罗伯茨还是商业抵押证券协会(CMSA)国际部联合主席。“通常来说,单一借款人交易的地产比较单一,所有的鸡蛋都在一个篮子里,风险很大。美国的投资者已经不再介入单一借款人和单一地产交易了。”根据穆迪的数据,今年上半年,欧洲80%的CMBS交易为单一借款人交易。这种单一借款人交易的完全优势与美国的CMBS市场形成了鲜明的对比。

  欧洲抵押银行股份公司(Eurohypo AG)总经理兼证券化部主管卡罗琳·菲利浦说,投资者倾向于将多个借款人、多种地产的CMBS交易视为头选投资。“这样可以分散风险。”惠誉公司(Fitch Ratings)的分析师罗德尼·佩雷蒂尔说,多个借款人交易所占比例越大,对全球CMB

S市场的发展推动越大。

  透明度尚待改善另一个令投资者担心的问题是CMBS交

易的财务数据披露水平。我们知道,欧亚地区(特别是亚洲)的借款人不
习惯公开其财务记录,“披露水平很难把握——这一直是债券投资者抱怨的。”罗伯茨说,“在美国,财务披露是理所当然的。”佩雷蒂尔说,财务报告的透明度对于所有的CMBS市场都非常重要。“在某些市场,透明度低本身就是一种风险,要想创建真正有效的市场,必须头先克服这种风险。”他强调说。

  商业抵押证券

协会计划在今年举行的届欧洲年会上,为英国引入报告准则。“为了使CMBS更自由地在市场上交易,投资者需要知道地产和债券的业绩如何。”商业抵押证券协会头席执行官多蒂·坎宁安说。

  “借款人头次有了报告责任。”Trepp LLC公司商业发展部总监吉姆·萨维斯基说。Trepp LLC是一家位于纽约的分析公司,保有美国发生的所有CMBS交易的数据库。

  较近,好几家投资银行都请求Trepp为欧洲的CMBS创建数据库。专家相信,这种数据库能够提高透明度,改善从债券发起到债券运行全过程的信息流通。

  通常,哪个国家对债权人的法律保护更多,那么,这个国家发行CMBS会比较有利,因为对债权人的保护对CMBS债券投资者十分重要,这意味着投资得到了更好的保证。

  “英国和荷兰被视为对债权人较有利的国家。”韦伦森说。根据穆迪的数据,英国的CMBS占整个欧洲发行量的73%。

  除英国和荷兰以外,法国、德国和意大利的CMBS市场也很活跃。根据穆迪的报告,今年上半年,德国的CMBS继续保持增长势头,占欧洲CMBS交易的5.1%,而去年同期为4.7%。

  随着德国银行通过直接放贷降低其在房地产的集中程度,并政策性地向证券化倾斜以便在商业地产市场领域发挥更大的作用,CMBS市场将有大幅增长。

  “许多国家正努力寻找更可行的证券化方式。”Cadwalader, Wickersham & Taft LLP公司的合伙人查尔斯·罗伯茨说,“欧洲和亚洲将会有很多证券化推广活动。”CMBS的下一个目标:中国?

  虽然亚洲和澳洲已经建立了CMBS市场,但中国和东欧尚未试水。

  中国现在已经进入所有国际投资者关注的视野范围,但CMBS何时在落户中国目前尚属未知。“中国开展CMBS业务的时间将比人们想像得快——也许就在今后5年内。”商业抵押证券协会头席执行官多蒂坎宁安推测说,“中国政府正在制定有关资产证券化方面的法律,因为中国需要大量资本以满足各种商业活动的需求。”专家预计,亚太市场,比如中国台湾、韩国、马来西亚和印度将在未来5年内开展CMBS业务。“韩国可能成为下一个大市场,虽然承销商和投资者都盯着中国。”小罗纳德·汤姆森说。

  值得注意的是新加坡,良好的经济形势和有利于债权人的法律环境使新加坡的CMBS市场异常繁荣。根据穆迪的报告,2004年,新加坡成交了5宗CMBS交易,交易额为9.7亿美元,而2005年上半年已经完成了3宗交易,总价达8.54亿美元。

  在经历了几年的停滞后,澳大利亚的CMBS市场开始反弹。今年到目前为止,CMBS的发行额已经超过了2004年的20亿澳元。

  “随着亚洲和东欧经济的成熟,证券化机会对投资者的吸引力将越来越大”。汤姆森说。岩森

本文商业抵押担保证券CMBS来到中国由茂名房产网的小美美整编收集于网络,商业抵押担保证券CMBS来到中国的观点不代表本站观点,凡注明“来源:茂名房产网”的所有文字图片等资料,版权均属茂名房产网所有,转载请注明出处,http://www.sougongsi.com/fangchanzixun/37960.html


茂名房产网茂名房产网
茂名房产网为你提供买房的注意事项大全、购房政策、买房资讯以及房产资讯,让你放心做房产投资以及解决安家落户、孩子上学等问题,买房先上茂名房产网