［核心提示］

　　居民按时足额缴纳了物业管理费，却无人对小区自行车丢失负责。

　　更有甚者，根据省消协曝光的“十大霸王条款”，郑州一些物业公司竟在与居民签订的协议中列出了物品丢失不负责任的条款。

　　河南省消费者协会对此大声疾呼:此乃霸王条款，违反了《合同法》规定的公平原则，应当认定为无效。

　　但如何打破这一“霸王条款”，却面临着诸多现实难题，由此，居民安居的愿望也显得无期……

　　业主喊亏:缴纳了物业费为啥难安居

　　门口“矗立”的保安，又不是稻草人，他们到底保住了小区的什么安全？

　　一夜之间，数十户居民车棚门被撬，7辆电动车被盗。这样的不幸于10月24日，突然降临到郑州市南阳路84号院20多户居民身上。

　　该家属院的居民魏女士介绍说，10月24日早晨，她到车棚推自行车时，发现车棚被撬了。经统计，该小区有20多个车棚门被撬，共丢了7辆电动自行车。

　　令该家属院居民生气的是，出事当天晚上，门卫室里竟还有人值班！

　　经勘察现场，记者发现:虽然4号楼的每个楼洞前都装有路灯，但没

有一盏是完好的，晚上漆黑一片，这让犯罪分子有了可乘之机。

　　记者还发现，在这个小区，因每户居民基本上都有一个小车棚，很多拥有电动车的居民，便在车棚里装上插座充电，而电表就在车棚门口。有意思的是，凡车棚门口没有电表的居民家，都逃过了此“劫”。

　　无独有偶，居住在花园北路融元小区的胡先生昨日也向记者投诉:“在小区内一个月我就丢了3辆自行车。”他说，这家小区内平均每天丢失3－5辆自行车，他和其他丢车的车主向物业公司反映了多次，但物业公司的保安竟然说:“比去年少丢了不少了。”他诘问，每个月他们按时足额缴纳的物业管理费都花到哪里去了？门口“矗立”的保安，又不是稻草人，他们到底保住了小区的什么安全？难道物业公司对此就没有一点责任？

　　物业诉苦:担责后倾家荡产也赔不起

　　窃贼上天入地，防不胜防，如果责任都由物业公司承担，物业公司如何生存？

　　对于业主的质疑，在走访了多家郑州知名物业公司后，记者得到了这样大致相同的回答:我们不是警察，没承担安全的责任，况且警察也只负责案发后侦破工作，案破不了，损失财物者只能自认倒霉。

　　物业公司反映，他们即使对业主负有安保义务，也不对业主的人身、财产安全负全部责任。头先，保安人员不具执法权，不可能采取执法措施进行安全防范；其次，保安人员也不是业主的个人保镖，不可能每时每刻保护到业主的人身和财产安全。

　　物业公司方普遍认为，窃贼上天入地，防不胜防，如果责任都由物业公司承担，物业公司如何生存？

　　一物业公司经理给记者算了这么一笔账:一个拥有100多户居民的中档小区每天按丢2辆自行车(有些小区能丢上十几辆)，一辆按300元(因为小偷专偷高端车)计算，一个月是1万8千元；而每户收的物业管理费平均才100元左右，每月的总收入是1万5千元，另外，物业公司还要负责总量不少的员工工资，以及其他大量费用。

　　消协认定:因过错造成损失应当赔偿

　　物业公司收取了物业管理费，就应当提供合格的服务。

　　“物业公司制定的‘前期物业管理服务协议’规定，‘不负业主住室内私有财产被盗窃等法律责任’、‘对只交车位使用费未交看管费的车辆丢失损坏不承担赔偿责任’、‘对未提供车辆看管服务的自行车等物的丢失损坏不承担责任’，此做法属典型的霸王条款。”河南省消协对这个问题作了定性。“物业公司

收取了物业管理费，就应当提供合格的服务。”物业公司作为物业服务单位，如因自身过错造成了业主损失就应当承担赔偿责任。以所谓的协议排除自身的主要义务，这样的条款违反了《合同法》规定的公平原则，应当认定为无效。

　　专家点评:化解矛盾面临现实难题

　　消费者权益保护法的线条过粗，缺乏可操作性，容易被物业公司钻空子。

　　长期从事物业消费维权工作的资深人士、擎天律师事务所孙有傅律师认为:作为没有行政执法权的消协，替消费者说话，向物业公司叫板，勇气令人钦佩。但从实际效果来看，物业公司不会把消协的通报太当回事，较后带给消费者的结果可能是口惠而实不至。

　　对于背后的原因，孙律师说:

消费者权益保护法的线条过粗，缺乏可操作性，“霸王条款”违反的是《合同法》规定的公平原则，而不是具体条款。而且相关部门也没有具体、细化的合同范本来确定具体的责任，这也是容易被物业公司钻空子的地方。

　　而物业公司的娘家——郑州市物业管理协会的一位负责人认为:想要小区居民安居，防盗是较终目的，目前从郑州和国内外一些给业主较高安全感的安居小区来看，安装电子巡更系统和增加保安数量是比较好的办法。但现在给郑州所有的小区安装探头也有不少困难，主要是资金问题:房子已经卖出去了，开发商不会出这部分钱；物业公司没钱，向小区居民增加收费难度很大；安装探头还牵涉侵犯个人隐私等法律问题。

　　律师解惑:赔不赔偿还要具体分析

　　物业服务合同签订了安全条款的，物业公司才承担责任，否则就不应该承担责任。

　　“出了盗窃案件，窃贼抓不住，物业公司是否承担责任？应不应该赔偿？”孙律师认为:保护每一个业主的人身和财产安全，物业公司的保安人员的确不可能时刻做到。赔偿与否应根据“

物业服务合同”的不同约定，来具体分析:

　　如若没有特殊约定，物业公司的安保义务，应为一般意义上的安全防范义务，包括配备必要的安全设施、设备，并保证良好运行；制定完备的安全防范制度，并严格执行；配备必要的保安人员，并工作到位等。

　　除此之外，物业公司还必须履行管理人的“注意义务”，比如建立工作制度，对陌生人进出提出合理询问，要求业主财产转移提前登记备案与核实。如果物业公司这样做了，就应该认定履行了约定的安保义务，即使业主遭到了损害，物业公司也不应该承担责任。相反，则应承担相应责任。

　　但这一安保义务并非法定义务，而是一种约定义务，说白了就是物业服务合同签定了安全条款的，物业公司才承担责任，否则就不应该承担责任。比如，业主与某物业公司仅仅签定一个包含垃圾清运的合同，你丢了一辆汽车，当然不能要求物业公司来赔偿！本报记者 红伟 春江