物业对峙“僵局”何时能打破

2019-10-14 18:44:34 房产资讯

茂名房产网导读:物业对峙“僵局”何时能打破 近日,郑州市明鸿新城小区出现了令人惊奇的“一区两岗”现象。小区业主委员会罢免了原来的物业管家,聘用了新的物业管家,尽管新管家步步 进逼,但原管家仍坚守不让,于是出现...

近日,郑州市明鸿新城小区出现了令人惊奇的“一区两岗”现象。小区业主委员会罢免了原来的物业管家,聘用了新的物业管家,尽管新管家步步

进逼,但原管家仍坚守不让,于是出现了僵局……问题现在虽然正在解决,但治标不治本仍令人愁眉不展。

  事发明鸿新城

  8月9日晚,记者得到报料,次日上午在位于郑州市经三路与农业路交叉口往北的明鸿新城,将出现业主罢免原有物业公司的事件,预计会发生较大冲突……

  10日一早,记者赶到明鸿新城,看到小区大门内外人已很多,一片喧嚣。在大门口,小区业主委员会和新接手小区的物业管家——郑州大宇物业管理有限公司(以下简称大宇物业)举办了一个象征性的进驻仪式。大宇物业总经理贾凤莲在对20名保安进行简短的动员后,开始安排接管小区,在门岗设了3名保安,在小区内布置了流动岗。然而,小区原来的物业管家——河南德亿物业管理有限公司(以下简称德亿物业)并不购账,其保安人员坚守门岗,毫不相让。于是,曾经在广州和北京等地发生的“一区两岗”现象,即一个小区的门岗同时存在两家物业管家保安执勤的现象在郑州出现了。

  大宇物业按计划接管小区行政办公系统时,德亿物业的保安人员组成人墙,把一切“闲杂”人员阻止在办公区门外。一时间,大宇物业的进驻陷入僵局,业主们议论纷纷,不时有人高调大声宣泄不满。

  据了解,明鸿新城的前期物业管家德亿物业是由开发商河南德亿房地产开发有限公司(以下简称德亿地产)指定的。不少业主认为德亿物业管理混乱,根本没有尽到应有的义务,反而以各种方式牟取自身利益,因此坚决要求将其罢免。

  在记者得到的一份落款单位是“明鸿新城业主委员会”、落款时间为“二OO五年八月九日”的《告广大业主书》上,有这么一段文字:“自明鸿新城小区业主委员会2005年2月18日经政府正式批准后,根据《物业管理条例》……业主委员会尽职尽责,多次找到小区原物业管理人员协商签订委托物业管理协议事宜,对方均置之不理。同时,小区管理更加混乱。较后在广大业主的要求下,在房管部门的指导下,业主委员会采用了招标的方式选聘物业管理公司,业主委员会对投标的物业公司进行了实地考察,并通过投递标书、现场讲标的方式,让各楼业主代表进行了投票,较后依法选定郑州大宇物业管理有限公司中标。”


  几经周折,记者被允许进入德亿物业办公区,德亿地产副总经理胡先生代表明鸿新城开发商和德亿物业接受了采访。他说,明鸿新城物业上的问题是历史问题,不能简单地以罢免原有的物业管家的方式解决。小区许多业主近五年来,累计拖欠物业公司各种费用达136万元,这些费用全部是德亿地产垫交的。此外,德亿地产还额外投入了300万元,对小区的旧房、积水点进行改造,开发公司理应享有这些改造设施的所有权。他表示,就目前的状况而言,德亿物业是无法与大宇物业进行交接的。对于众多业主提出的小区规划的改变以及房产证的问题,胡称1993年小区开发时,还没有详细的规划管理,开发商只需向规划局交规划图即可,而且当时的宣传广告也不具备法律效力;至于房产证问题,胡表示,有两栋楼的建筑商未将竣工资料交给德亿地产,导致无法办理房产证。目前,德亿地产已将建筑商诉诸法院,这一问题有望很快得到解决。

  在德亿物业办公区内接受采访的,还有德亿物业总经理助理宋先生。他们对目前小区业主委员会的合法性提出了强烈质疑,认为这是个别业主为了得到个人的某些不正当利益,通过非正常方式成立的非法组织,不能代表较广大的业主。在办公区内一位女性业主在接受采访时,引起办公区外一些业主的抗议,她被认为是德亿物业的“托”。

  在德亿物业办公区外,大宇物业总经理贾凤莲被业主团团包围,她在解答了一系列业主关心的问题后,也作出了一系列承诺,比如,向业主委员会缴纳20万元保证金,以确保物业服务的质量和公司信誉;对小区物业精心管理、服务,保证居民的安全和卫生;物业管理收费标准为0.38元/平方米·月(小区原来收费为0.43元/平方米·月);前期垫资解决小区积水及道路问题、恢复广场景观绿化……小区内公共部位的出租经过业主委员会的同意,出租收益合理分配,明确公示等。

  记者上
午11时30分许离开明鸿新城小区时,混乱局面仍在继续……

  僵局一波三折

  8月10日晚,记者再次来到明鸿新城,发现小区双物业管理的局面仍未改变,而两家物业管家的工作人员在小区内也多有冲突。

  业主委员会负责人表示,业主们不会再向德亿物业缴纳物业费用了,部分业主开始向新入驻的大宇物业报修,接受服务。业主委员会及大宇物业已向政府房管部门提请行政干预,他们保留起诉德亿物业的权利。德亿物业相对较为被动,没有做出应变的具体措施。

  8月11日下午,明鸿新城物业更替波澜再起,小区内挂出“热烈庆祝明鸿新城小区头届业主委员会选举大会即将召开”的横幅,一些业主说是德亿物业组织的,意在将现有的业主委员会“妖魔化”。

  8月12日,郑州市房管局出面,召集德亿物业、大宇物业和明
鸿新城业主委员会的负责人,就促进该小区的正常物业规范管理进行了协调,要求德亿物业撤出维护公共秩序的管理人员,小区的安全管理由大宇物业一家负责。

  德亿物业总经理助理宋先生表示,尊重郑州市房管局的意见,同意撤出本公司维护公共秩序的管理人员;不过让步应该是双方的,问题到底如何解决,还要看房管局的调解意见。

  明鸿新城业主委员会负责人表示,如果德亿物业及早离开,对于业主拖欠的136万元物业管理费等欠费,业主委员会将出面协助清欠;如果出现个别业主无理取闹的情况,他们将按照《业主公约》进行处理。

  大宇物业总经理贾凤莲也表态说,如果德亿物业在清欠方面请求帮助,他们将派人积极协助清理。

  8月17日一早,记者冒雨再访明鸿新城。小区大门口,“一区两岗”的现象已不存在,只有大宇物业的两个保安在门侧站岗。小区内,德亿物业办公区门前,有一个德亿物业的保安在值班。小区道路上,不时有大宇物业的保安走过,而业主说是德亿物业制造的所谓“头届选举”的横幅仍然处处可见,但上面有明显的人为划破的痕迹。

  记者找到大宇物业的临时办公地点——一间简陋、局促的单元房内,工作人员告诉记者,双方僵持的局面已由“明争”进入“暗斗”,德亿物业虽然撤出小区大门保安,但也不允许大宇物业“独站”,并放出狠话进行威胁……大宇物业面临一系列困难,工作难以正常开展。就在昨天夜里,双方还为清理垃圾纷争,较后是大宇物业千方百计地把垃圾运走了事。

  截至记者发稿时,德亿物业的保安人员仍未撤出,明鸿新城物业更替风波还没有较终结果。小区居民对小区现状极为忧虑,希望这种僵局尽早结束。此事已引起有关部门的重视,除郑州市房管局与金水区房管局已经开始介入协调此事外,交巡警五大队、丰产路派出所也在密切关注该小区的治安状况。

  总的看来,新老管家争执的焦点主要集中在拖欠德亿物业的物业费、德亿地产在小区管理中的投入,以及现有业主委员会及其所选聘的大宇物业是否合法等问题上。郑州市房管局和金水区房管局的意见是,在召集明鸿新城业主委员会、大宇物业、德亿物业进行协调的同时,做进一步调查以确定下一步的解决措施。

  期待治标治本

  就德亿物业组织“头届选举”的情况,金水区房管局物业管理办公室有关负责人告诉记者,早期的业主委员会成立时,有很多不规范的地方,很多是由开发商指定的,明鸿新城就是一个典型的例子。该小区现有的业主委员会是在1998年成立的,只在郑州市房管局备了案。2003年9月,《物业管理条例》颁布后,业主委员会的备案工作从市房管局移交到各区房管局。2004年11月,明鸿新城业主委员会在换届时向金水区房管局提出申请,要在区里备案。由于其在备案时属于换届,而不是头届产生,因此只需要提交业主委员会成员名单、《业主公约》、委员产权身份证明等材料。在核准备案后,业主委员会有了自己的公章、证书、《业主公约》等。既然房管部门已经为明鸿新城现有的业主委员会备了案,也就承认其合法性,即使现在小区重新选举业主委员会,房管局也不会再次备案。也就是说,德亿物业提出所谓的“头届选举”,将不具备合法性。

  这位负责人同时告诉记者,明鸿新城现在的业主委员会选聘大宇物业的程序也是完
全合法的,大宇物业可以进驻小区管理。

  既然如此,大宇物业与德亿物业如何进行正常交接呢?这位负责人表示,一般来说,在业主委员会采用公示或者书面形式通知原物业管家撤离的情况下,原物业管家应该撤出小区管理。不过,业主委员会应该给原物业管家留下相应的时间,用于他们处理与业主间的债务、债权关系,准备移交相关资料事宜。由于目前的《物业管理条例》比较粗放,没有对新老物业交接的时间及细节问题作出明确规定,所以只能寄希望于各方都能保持冷静,不使矛盾进一步激化。针对前期物业管理及新老物业管家交接中出现的问题,有关方面正在调研,准备制定相应的管理对策,可望明年出台可操作性强的具体细则。

  法律界人士认为,对于物业管家的追欠费和交接是两码事。欠费属于经济纠纷,可以通过法院起诉追缴,甚至要求缴滞纳金。交接涉及行业管理,可以通过政府主管部门和行业协会干预,促使顺利交接。如果通知原物业管家撤出而其不撤出,业主委员会可以代表业主,以其侵权为由起诉到法院,要求强制其撤出,并可以要求其赔偿损失,依法维护业主利益。

  就此事件,记者还采访了从事物业管理工作的其他相关人士。他们
认为,业主反映的很多问题,比如说绿地的规划、小区内道路的铺设、公共设施的

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