固定利率房贷利于分散风险及政策调控

2019-10-14 18:42:45 房产资讯

茂名房产网导读:固定利率房贷利于分散风险及政策调控 安报综合报道 自从央行8月15日 发布的《2004年中国房地产金融报告》中提倡商业银行提供多样化住房信贷产品,并明确提出“考虑允许发放固定利率个人住房贷款”后,一些商业银行就...

  安报综合报道 自从央行8月15日

发布的《2004年中国房地产金融报告》中提倡商业银行提供多样化住房信贷产品,并明确提出“考虑允许发放固定利率个人住房贷款”后,一些商业银行就开始研讨是否推出此项业务。

  招商银行、民生银行等多家银行对此项业务流露出了较大兴趣。光大银行则已向监管部门递交试点固定利率个人住房贷款的申请材料,是头家向监管部门递交相关申请的商业银行。

  对此,有关专家指出,相比于目前国内实行的浮动利率抵押贷款,实行固定利率个人住房贷款不仅将使银行承担的信用风险降低,还将加强货币政策实施的有效性,或者说,将为央行通过货币政策调控房地产市场创造更加灵活的机制。

  根据光大银行的申请报告,该行将会选择在沿海城市先行试点固定利率房贷,头期推出的固定利率(5年期)可能会在6%至7%之间。

  根据美国抵押贷款信息公司(MIC)的研究结果,贷款房价比和贷款利率采取固定或浮动形式是决定抵押贷款违约率的关键因素。而15年和30年固定利率抵押贷款(FRM)的违约率要远远低于利率每年浮动的可调整利率抵押贷款(ARM)的违约率,后者一般是前者的2至4倍。

  实行浮动利率的可调整利率抵押贷款之所以会出现很高的违约率,其关键在于一旦遭遇逆向的利率冲击,借款人就会受到双重打击。其一,每月的还款额增加。银行通常对每月还款额制定了一个上限,然而,这种还款上限

无法解决问题,因为当利率提高以至于需要还款的数量超过这个上限时,即出现了所谓的“负分摊”——每月还款额
无法补足所欠利息,而这些欠下的利息又将计入贷款的本金,进而发生类似
“利滚利”的现象。其二,让借款人雪上加霜的另一个打击是房价下跌。在贷款本金不变甚至因“负分摊”而增加的情况下,房价下跌导致贷款房价比上升,较终使得违约率大幅增加。

  所以,尽管浮动利率的抵押贷款看起来是将银行的利率风险转嫁给了借款人,但利率风险的转移很可能无法弥补银行信用风险的增加。

  而推行固定利率抵押贷款具有浮动利率抵押贷款所没有的一个好处:为货币政策调控房地产市场创造了灵活的机制。(潘峰)

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