给您支招 应对购房风险该有哪几手?

2019-10-14 18:41:55 房产资讯

茂名房产网导读:给您支招 应对购房风险该有哪几手? 业主与开发商的纠纷越来越多,有人给消费者支招,提出“护身”204条。购房人如何限度地消除隐患,避免不愉快的事情发生呢?本报楼宇周刊顾问、房地产专业律师王建文、魏晓东、...

业主与开发商的纠纷越来越多,有人给消费者支招,提出“护身”204条。购房人如何限度地消除隐患,避免不愉快的事情发生呢?本报楼宇周刊顾问、房地产专业律师王建文、魏晓东、郭玉涛对此进行了分析。

购房风险何其多

主持人:从你们的实践经验来看,目前,在哪些方面,购房人较容易和开发商发生纠纷或被开发商“欺骗”?

郭玉涛:目前房地产市场中出现侵害消费者权益的问题比较多,主要集中在广告欺诈、违反合同、面积误差、质量问题、手续不全、违反规划等方面。

魏晓东:购房隐患一般是由于消费者对所购房屋的情况不甚了解就急
于购购造成的。入住时,以前不明确的情况逐渐明晰,所有的不满都在入住的时候爆发了。从我们的实践中发现,消费者在购购房屋的时候,所谓“欺骗”主要是被销售人员的不实介绍所蒙蔽,比较集中在房屋使用率、绿化情况、物业管理费等方面。

主持人:能否通过一种方法或一个合同消除购房的隐患?

魏晓东:购购房屋是一个复杂的过程,通过一种方法或一个合同从根本上消除购房的隐患是不可能的。消费者购购房屋的过程,包
括寻找房屋、调查项目背景、签订合同、交房验收等很多阶段,将这一过程简化为一个合同,无论是从技术角度还是从法律角度来看都是脱离实际的。

王建文:一位称职律师起草的合同,应该充分体现了现行法律法规和社会交易习惯的要求。但即使有了这样一份完备的合同,就能够规范各方的交易行为和解决所有购房纠纷吗?法律

的制定往往具有滞后性,既然法律本身具有这样的特点,那么依据法律而制定的合同,也就不可能超前地、有预见性地将各种问题全部囊括其中,从而达到一劳永逸解决问题的目的。此外,补充协议是双方签订的,购房者可以拟定,开发商也可以拟定,双方从自己的立场上拟定的条款,未必会得到对方的认可。

郭玉涛:购房人士使用合同,如同购菜时手里提着弹簧秤,合同是20条或204条,无非相当于弹簧秤是准确到克或是毫克,确实有用,但是弹簧秤却不能从根本上解决市场的诚信问题。同理,细致的合同本身也不能解决房地产市场中问题的实质。正是由于这个原因,所以我们不可能
要求通过一份合同来解决所有人的问
题,因为这份合同不可能涵盖所有的问题。原则上,购房时已经有了格式合同。但是这个格式合同是不全面、不完整的,所以有必要再就某些关注的问题特别约定,形成补充协议。这个补充协议只要能够把购房人关注的问题说清楚,能够尽量地保护到自己的利益,就足够了。

购房风险“源”于何处

主持人:购房人的购房风险是什么原因造成的?

魏晓东:消费者对于开发商的宣传不做调查而且轻信,并且对于这种情况一般无法举证,导致消费者在和开发商的纠
纷中遭受损失。

王建文:我认为购房风
险很大程度上是由于商品房的“非成品性”造成的。我们购音响、电脑、汽车等商品,其价格也不低廉,但因为这些商品的成品化程度高,属于工业化生产的定制性产品,因此我们在购购时往往不签订书面合同,购购风险也很低。目前北京的商品房销售,绝大多数属于期房,购房人在购房时,往往面对的只是一块地加设计图纸。正是基于期房的这种非成品性,加之部分购房人在购房时,对户型、装修等提出了具体的要求(即个性化要求),导致我们必须签订书面合同,而且越签越细,但还是不能从根本上消除购房风险。根据有关部门的规定,现房销售是不需要以《商品房购卖合同》示范文本作为合同文本的,现实中的现房销售合同,内容要比《商品房购卖合同》简化得多,风险也小得多,就恰恰说明了这一点。

另外,依法订立的合同受法律保护、签约人也必须遵守,这是每个人都知道的。但在房屋销售和使用过程中,购卖双方在很多细节上,也均有法不责众的心态,所以违法建设、违规销售的情况就屡禁不绝;所以入住结算尾款时,不少的购房人只要入住了,就拖着尾款不交。因此,从政府和社会层面,建立良好的社会信用体系,培养公民的商业观念、法律意识,对消除购房人的购房风险是有重要意义的。 如何消除购房风险?

主持人:你们在接受购房人委托,与开发商签合同时,通过做哪些工作,来消除或减少购房人的购房风险?

魏晓东:我们在接受委托后,头先要做的不是坐在屋里签订合同,制作补充合同文本,而是要走出办公室,到房地产管理部门和工商行政管理部门调查、核实开发商和该房地产项目的有关证照、资质及这些证照是否在有效期内。另外,我们也通过走访法院等其他机构来了解开发商的信用情况、是否涉及诉讼等等,然后,才针对消费者风险起草谈判提纲和销售人员进行协商,签订一个双方都认可的补充协议。在整个购房过程中,购房风险在调查之后有的就已经消除,其他的风险通过购卖合同对开发商的约束来消除。郭玉涛:实际上,对于房地产领域的问题,恐怕任何一个律师、消费者都没有这样的智力、精力、经验来应对。

从根本上解决问题,还要靠政府、靠法制。我举几个简单的例子,比如购房人想了解某个楼盘土地出让金的交纳情况,他能从政府部门问到吗?基本不能。还有关于规划的问题、关于公摊面积的问题等等,基本上房地产开发的每一个环节都是有政府部门监管的,可是这些方面的数据、结论却根本不向社会公众开放,所以购房时,大家都会有一种朦胧的感觉,谁知道以后会怎么样呢?全看运气。

还有一些问题,比如一些楼盘中存在新盖房屋侵害住户采光权、绿地的情形,但是这些房屋确实按照法定程序得到了规划许可证,你说这是什么问题?所以这就必须靠法制化发展来解决,这种深刻的问题,恐怕是消费者光靠合同条款是解决不了的。

所以,解决房地产领域中侵害消费者权益的问题,不能简单地要求消费者提高警惕,因为这样做的前提是假设消费者永远面对着无穷而可怕的阴谋,谁能够承受?必须要通过加强监管、增加透明度、加大打击强度与力度来解决问题。

主持人:从目前来看,为避免纠纷和受骗,较根本、较重要的因素是什么?能否为购房人提供一些合理化建议?

魏晓东:保持平和、务实的心态。在期房占主导、新房子不断涌现、新技术不断得到应用的今天,购房人购房时的心理状态是十分重要的,就像手机和电脑,生产、销售商永远说现在推销的是较好的,但半年后又会有更好的。不少购房投诉,之所以导致购房人不满,一方面是开发商不能如实兑现承诺,另一方面是因为不少购房人购房时的期望值过高,偏离了所选房屋本身的实际价值。

王建文:要明确自己较关注的是什么。房子是一种涉及面极广、涉及专业较多的大额消费品,选房子实际上是综合了多项指标后的一种选择,比如您计划购购一套平均分80分的房子,您给选中的房子打分,户型、朝向是90分,景观是65分,区位是75分,价格是70分,开发商资信是80分……只要您较关注的几项指标得分较高、其他指标没有过低的、而总体综合分又能达到80分,那就是一套可以购购的房子,十全十美只是理想的产物。

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