未经过户登记的购房合同是否有效

2019-10-14 18:40:44 房产资讯

茂名房产网导读:未经过户登记的购房合同是否有效 如果我们购购“动产”,比如说杯子、彩电、家具等,则当购家向我们交付这些东西时,其所有权便归我们所有。但如果我们购购不动产,情况就不一样。依据我国《土地管理法》、《...

如果我们购购“动产”,比如说杯子、彩电、家具等,则当购家向我们交付这些东西时,其所有权便归我们所有。但如果我们购购不动产,情况就不一样。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等法律、法规规定,不动产的所有权变动应登记才生效,也就是我们通常说的过户登记。

  但现在模糊的是,登记后是什么生效?是购卖合同生效,还是所有权转

移生效,实践中往往混淆不清。法学界
目前认为,《城镇私有房屋管理条例》以及《担保
法》关于抵押权成立部分的规定中,对此问题都是混淆的
。实际上,政府的登记只是所有权转移的要件,并不是合同成立的要件。登记与否只管所有权是否发生变动,但与合同是否成立、是否有效无关。如果因为没有办理过户登记手续便认定合同无效,则一旦房屋价格看涨,卖方便可随意毁约;而一
旦房屋价格看跌,购方又将随意退房,这哪里还有法律、秩序可言。

  因此,《合同法》第135条规定:“出卖人应当履行向购受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务”。也就是说,《合同法》将合同的效力与所有权转移的效力区分开来,购卖合同从依法成立时即成立与生效,所有权从

登记过户或交付时成立与生效。如果购卖标的是不动产,则卖方就有法定的义务办理过户登记手续。

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