不同品质物业“拉郎配”问题多

2019-10-14 18:40:28 房产资讯

茂名房产网导读:不同品质物业“拉郎配”问题多 开发商在同一地块上先后开发建设了3期价格不同的楼盘,物业类型涉及动迁房和商品房公寓。价格较高的绿缘公寓的业主多次申请要求成立独立的业委会,但浦东建设局始终不同意,...

开发商在同一地块上先后开发建设了3期价格不同的楼盘,物业类型涉及动迁房和商品房公寓。价格较高的绿缘公寓的业主多次申请要求成立独立的业委会,但浦东建设局始终不同意,要求该3处楼盘统一成立一个业委会。本报曾就绿缘公寓5位业主因此将浦东建设局告上法庭一事进行了报道,现在,让我们来听一听物业专家对此事的看法。

回顾:3个楼盘1个业委会

绿缘公寓坐落于浦东花木路,共488套房屋,占地222556平方米,开发商为上海建华房地产开发经营公司,于2000年12月竣工。相邻位置的前两期楼盘也由建华房产开发,其中期为动迁房,于1995年建成;期为商品房,于1998交房。据原告之一的蔡先生介绍,3个楼盘品质大不相同。绿缘公寓在2000年前开盘时就已卖到5000元/平方米,而期建华公寓在2002年至2003年间的售价还不到4000元/平方米,期动迁房就不用说了。绿缘公寓物业费1.35元/平方米/月,而按照统一标准,一套动迁房较低的物业管理费不过10元/月。因此蔡先生认为,3期楼盘硬要“拉郎配”成立一个业委会,显然会增加今后的矛盾。

绿缘公寓业主还认为,本公寓的大产证和小产证上都清楚地记载着,小区内绿化、车库及道路属绿缘公寓全体业主所有。如果今后3个楼盘同属一个业委会,那

么其他楼盘的业主就可以名正言顺地使用绿缘公寓内的公共设施,绿缘公寓的业主显然是花钱给别人购享受,生活也缺少安全感。为此,众业主以绿缘公寓属独立物业为由,向浦东建设局申请成立独立业委会。但该局在调查后于今年4月发布公告,将3期楼盘划为统一物业管理区域,要求成立一个业委会。绿缘公寓业主表示难以接受,便将浦东建设局告上法庭。

浦东建设局提出,小区内3期楼盘的绿化是公用的,机动车进出口也是相同的,物业区域已形成了自然封闭的状况。该局物业管理监督部门在审查了开发商提供的规划资料后,认为3期楼盘划分为一个物业管理区域符合法律规定。

街道有关人员表示,3个小区归并后,各住宅物业原有性质不变,公用面积按比例分摊,并可以让绿缘公寓的业主出任今后业委会的主任,增加绿缘公寓业主在业委会的名额。

专家:要归并先补偿业主

物业专家刘生敏

认为,根据《上海住宅物业管理规定》,建设单位在申请办理《住宅建设工程规划许可证》同时,应向区县房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求,并在地籍图和房地产登记册上注记。业主如有异议,可按当时合同和产证查实,若开发商违约或造成过错,业主可依法起诉。如果新建小区是分期建造,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域,但该小区内分成多个自然街坊或者封闭小区,也可划分独立物业管理区域。

以上述案例来说,小区虽是同一开发商建造,但并不是统一规划的分期开发项目,不能划为一个物业管理区域。并且同一块土地区域产生不同性质的物业,建筑设备标准不统一,物业收费标准差距很大,不宜归并为一个物业管理区域。造成事实上的部分设施共用,也是长期没有成立业委会形成的。建议绿缘公寓业主和其他业主代表同有关部门协商,若一定要归并,则应提出今后的管理方案和模式,并且补偿绿缘公寓业主设备设施差距金额;若不归并的,由房地产管理部门依法分别确定物业管理区域范围,分别成立业主大会并到房地产管理部门备案。

《关于实施〈上海住宅物业管理规定〉若干意见》中指出:物业管理区域需作调整的,区(县)房地产管理部门应会同街道办事处(乡镇政府)听取业主意见。作出调整物业管理区域决定,应在相关物业管理区域内公告。这样看来,业主如对区域划分存在异议,可要求房地产主管部门组织听证会,听取业主意见。在没有成立业委会的情况下,经50%以上业主同意,可选派业主代表进行协商或诉讼。

矛盾:“面积分摊”大有问题

至于“公用面积按比例分摊”的说法,相关物业专家则认为颇有问题。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中有公用建筑面积及如何计算的详细方

法。公用面积的分摊是在明确物业管理区域的情况下方可进行的。本案例中,如果进行归并,小区公用面积
可能面临重新分摊,业主的产权证可能要重新计算建筑面积。如果业主购购的产权面积发生变化,这将造成很大的矛盾。而如果对合并后的小区公用面积维持不变,则不合规定要求,同时也不公平。

同样的问题还有“合并后,业委会主任可由绿缘公寓业主担任”的提法。根据《上海住宅物业管理规定》相关规定,业委会是在头次业主大会会议选举下产生的,业委会委员、主任选举的产生应当完全遵循相关法律规定,岂能事先指定。

此外,物业类型、性质不同还有更多的麻烦。如动迁房

、售后公房等与商品房缴纳维修基金的标准不一样。虽然事实上在使用维修基金时是按建筑面积分摊的,与业主账户维修基金的多少没有关系,但将来在使用维修基金上,不同的业主消费水平和意识差别会很大,强行合并在一起将导致小区维修基金使用困难。

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