新政后购房的“六项标准”和“三大公式”

2019-10-14 18:38:37 房产资讯

茂名房产网导读:新政后购房的“六项标准”和“三大公式” 新政后,投资成本增加了不少,投资者势必更要谨慎出手,三思而行。新政后消费者该如何购房?业内专家提出了六项参考标准和三大公式。 ■六项标准银行是风向标 普通购房人看市...

  新政后,投资成本增加了不少,投资者势必更要谨慎出手,三思而行。新政后消费者该如何购房?业内专家提出了六项参考标准和三大公式。

  ■六项标准银行是风向标

  普通购房人看市场的方法很简单,那就是看银行对购房贷款的态度,银行手松,说明市场看好;银行手紧,说明市场风险加大。银行的态度比专家的话真实、准确,可信度更高。

  参考平均价

  经常听一些人讲平均价格下跌,是因为某类房子增多,并不说明房屋价格真的降了。持这种观点的人只说对了问题的表面,却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求,更反映着政府的政策导向。便宜房子增多,受影响头当其冲的一定是高价房。

  购涨不购跌

  房地产投资和其他投资一样,不要认为自己能摸到市场的价格底线。如果不是为了急住,当房价一路下跌时还是持币观望一下好,宁愿市场开始走高时购不到较低价,也不要有抄底心理。

  学会“购预期”

  要在房地产市场上赚钱,有时也要善于“抓机会”。如果一个能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”,因为手续还没办完,所以便宜,您愿不愿尝试呢?一个房子有预售许可证,而土地使用证没有办下来,您敢不敢购呢?同时要学会购预期,比如知道

哪里有一条方便的路要建或哪里会与**站相邻,
而不是等房子建好了再购,而较好是在它动工之前购。

  实用较实在

  现在都说房价高,购不起房子。那么,房价降了就一定能购得起房子?未必。如今有一部分人购不起房子是人为造成的。比如说,他手上的钱本可以购套60~70平方米的房子,但他非要购120平方米的房子。房子大,固然好,但在条件不具备的时候,必须面对现实。如果求大,甚至通过按揭求大,再低的房价,也可能是负担。建议普通购房者头先考虑方便、实用,不必一步到位,可分步分位。方便实用才是较实在的。所以,购房前定好自己的目标,多比多看,入住后则不比较、不计较,心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。

  算算养房成本

  “购房子就是购生活”,社区的维护成本也得算算,业内人士指出社区越大,使用和维护成本越低。

  同时社区所有设施和服务

也都不是免费的。会所、地下车库都得花钱,公共设施越多,付出的费用越多;一个楼门里的户数越少,您要摊的电梯费用就越多。养房的费用,购房时不能不考虑。

  ■三大公式

  考察一处房产是否值得投资,较重要的就是评估其投资价值,即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值。

  租金乘数小于12

  租金乘数,是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入),小于12。

  以市某一小户型为例,2001年时售价22万元,月租金1500元,那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说,这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍,很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元,而月租金却仍不到2000元,租金乘数升到25倍,已经大大超过了合理的范畴。

  投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

  8年~10年收回投资

  投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短。它的公式是:投资回收年数=(头期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。

  一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在8年~10年左右。仍以市小户型为例,假设2001年时头付5万元,每月按揭供款1000元,1年后交房,当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2005年,由于房价上涨,而租金却没有同步增长,现在购购这套房产每月的租金收入无法弥补月供款,实际上面临投资无法回收的境地。

  15年收益高于购入价

  另外,也可以参考国际专业理财公司评估物业的公式。

  如

果该物业的年收益×15年=房产购购价,该物业物有所值;如果该物业的
年收益×15年>房产购购价,该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年<房产购购价,该物业价值已高估。

  仍以上文提到的小户型为例,2001年时,年租金收益为18000元,乘以15等于27万元,大于当时的售价22万元,因此是值得投资的。但是现在,就以2000元月租金计算,合理价值为36万元,远远小于当前60万元的售价,价值已经被过度透支了。

  以上是三种常用的比例与比率法,有的只需

进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断,有的还需要进行专业性的投资分析,计算另外一些指标以增加可靠性。比如,一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高,但具有较佳的升值前景,或者一套普通住宅能够享受税收减免,一定程度上能够弥补过高的租金乘数。

本文新政后购房的“六项标准”和“三大公式”由茂名房产网的小美美整编收集于网络,新政后购房的“六项标准”和“三大公式”的观点不代表本站观点,凡注明“来源:茂名房产网”的所有文字图片等资料,版权均属茂名房产网所有,转载请注明出处,http://www.sougongsi.com/fangchanzixun/37685.html


茂名房产网茂名房产网
茂名房产网为你提供买房的注意事项大全、购房政策、买房资讯以及房产资讯,让你放心做房产投资以及解决安家落户、孩子上学等问题,买房先上茂名房产网