地产资金饥渴引发信托春天?

2019-10-14 18:37:07 房产资讯

茂名房产网导读:地产资金饥渴引发信托春天? 4月初,“国八条”下发后不久,北京国际信托投资公司(以下简称北国投)先后发行了三只房地产信托:住邦2000、郦城和沁春家园,共募资现金2.1亿元。北国投的这一举动,被外界认...

4月初,“国八条”下发后不久,北京国际信托投资公司(以下简称北国投)先后发行了三只房地产信托:住邦2000、郦城和沁春家园,共募资现金2.1亿元。北国投的这一举动,被外界认定为“这无疑意味着地产行业已经出现‘资金饥渴’”。而房地产业出现资金缺口,对于资金实力不强的开发商而言,正途几乎只能“借道”信托。

据媒体报道,北京一位正在使用信托产品的地产项目负责人表示,使用信托是迫不得已,如果不是难以从银行拿到贷款,他们才不会为信托支付8%~10%的溢价。言语之间,大有不得不“饮鸩止渴”的悲壮。事实上,如果真是

因为急于让项目上
马,而后期产品不为市场所接受的话,动用高成本的资金,那就真的变成饮鸩止渴了。在市场迷离之中,这种风险不是不存在。

信托的热度,通常被看做衡量地产行业资金链条松紧状态的标准,信托升温无疑意味着地产行业面临着资金困境。而换个角度,似乎是信托业的一个春天。

同行相似,同“病”相怜。中原房地产业所面临的资金困局并不比外地好多少。

也是在4月初,周口的一家房地产商为获得3000万元的资金,四处奔波拆借。较后,即使他接受11%的融资成本,资本方仍然没有将此笔资金及时借支。

尽管没有地产商愿意公开承认自己的资金链受到了威胁,但是,地产行业不得不默认在融资方面遇到的窘境。以上述周口那家房地产商为例,分析一下11%的融资成本下的企业利润,或许可以清楚地看出资金窘迫下的行业端倪。

一位金融业的人士说,一般来讲,在周口这样的城市,房地产业的利润率能保持在20%已经相当不错了。如果仅融资成本就销蚀掉了11%的利润,那么,用这么大一笔资金做房地产,似乎已失去了意义。

而把时间返推两年,或者说在“121”号文件出台之前,房地产商即使迫不得已要从银行信贷以外融资,其融资成本一般在4%~6%就足以牵动“资本家”的投资冲动。而现在的信息是,11%都融不到资。

另外,由于中原信托业此前基本上只做风险小的政府项目,其资金流向很少深入到房地产业。“政府项目虽然风险小,但做一个上亿元的信托计划,所能得到的管理费不过100万元,除去其他开支,所得甚少。”中原信托的一位人士说。言外之意,资本向来长袖善舞,不可能对房地产业释放出来的商机无动于衷。

“121”文件、“招拍挂”、加息等政策相继出台之后,资金困局就一直不同程度地存在于地产业,但那时的开发商们还能从快速销售回笼的资金中望梅止渴。但自“国八条”指令、七部委细则出台之后,原本火爆的楼市开始蜗牛般爬行,“梅林”顿时不可想象,让开发商的资金链随时有断裂的危险。

开发商运作流程的通常情况是,先以自有资金或流动资金贷款,交纳土地出让金等,取得土地使用权,然后抵押贷款,拿到建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等,项目开工,建筑单位垫资修建,开始预售期房,启动银行按揭贷款程序,售楼资金回笼,资金链条由此相连。

这当中,银行贷款至关重要,占项目资金量的80%~90%,可以说,是银行贷款支撑着房地产业的繁荣,一旦银根封口,开发商就很容易在资金链上“窒息”。

业内人士给记者算了一笔账:按照过去信贷政策,项目获得预售许可证之后就可以回款。比如项目一期的销售面积为3万平方米,按照均价4000元/平方米计,可回笼现金1.2亿元。按计划,这部分回款中有6000万元左右偿付银行到期的贷款本息,500万元左右偿付建筑商垫付的工程款,提取一定的利润之后,还剩下4000万元左右的资金;这些资金再加上二期预售的回款,就可以正常启动项目二期的开发。

由此可见,

开发商要顺利
行进,必有一个前提:顺利的销售回款。但销售回款当中,绝大部分来自银行个人按揭贷款。不过,此轮宏观调控以抑制需求为特征,“信贷紧缩”打破了原有的游戏规则。

“现在,银行个人按揭成数提高了,放款速度也放慢。一套房子慢一周没有问题,但100多套房子的按揭放款都慢上一周,就很麻烦了。”一位地产经理承认,“不但放款速度变慢,还有一小部分存在拒绝放贷的可能,而这恰恰是地产商的资金缺口所在。希望银行放贷是没指望了,寻找其他资金通道就成为必需。”

在地产商急需弥补这一缺口的时候,信托资金短期拆借的模式和阳光资金的性质,显然比地下钱庄和同行拆借的成本及风险更低。由

此一来,房地产信托似乎成了较重要的“救命稻草”。而国内房地产业目前的状况,与2003年由于央行“121文件”引发的信托热十分相似。

据了解,在北京,北国投三只房地产信托募集资金规模都在5000万元以上,周期同样为一年,预期收益同为6.5%。此外,一只名为“凯晨广场”的信托项目也已经被批准发行,募集资金超过10亿元并由银行代管,仅这4只房地产信托,总额就已经超过了12亿元人民币,足见此轮政策调控给地产商造成的“资金饥渴”程度。

分析人士称,信托的火热,直接显示着房地产行业融资渠道单一所面临的尴尬,而它所带来的影响却是连锁性的。面对问题的同时,是思考出路。

一些业内人士认为,必须为地产行业开辟新的、稳定的融资渠道,证券化是必需的出路,无论是开发贷款,还是个人按揭,较后都要走证券化的路子。“廉租房REITS(房地产投资信托)”已经被看做是存量房证券化的雏形。事实上,在河南,关于房地产投资信托,早已被建业住宅集团等房地产商所关注和研究。

河南九鼎投资咨询公司的一位人士认为,河南的房地产可以考虑借助信托的力量来发展,而不是单纯依靠银行贷款,既为庞大的民间资本提供了投资渠道,也使融资渠道多元化,对产业发展有利,对银行降低风险同样有利。

记者在采访中发现,大多数信托业内人士和过去相比,已从投资者的“隔行恐惧”中超脱出来,不再强调控制权转而只问收益。房地产+信托,无非是一个

刀要磨,一个要磨刀,这是“地产资金饥渴”被视为“信托业的春天”的原因。(谭世平)

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