合同签了房还能退吗

2019-10-14 18:36:31 房产资讯

茂名房产网导读:合同签了房还能退吗 看房,是一件快乐的事,但是不购房,不知道什么是烦。尤其是购房合同签了, 定金交了,但是到了交钥匙时,发现房子与购之前看到的样板间、楼书上有许多不 一样的地方,和开发...

看房,是一件快乐的事,但是不购房,不知道什么是烦。尤其是购房合同签了, 定金交了,但是到了交钥匙时,发现房子与购之前看到的样板间、楼书上有许多不 一样的地方,和开发商的一场谈判,是不可避免的了,较了半天劲儿,发现这房子 越来越不让自己喜欢了,萌生了"退房"的想法。这是《较新北京购房宝典》中讲 解的一个知识,由于它在消费者购房中具有很强的实用性,我们特将它推荐给广大 读者。
  一、置业者与开发商签订的房屋销售合同无效,置业者有权退房。置业者与开 发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后,置业者则有权退房; 开发商应将购房款退还置业者。
  在实际经济生活中,导致房屋销售合同无效的过错方往往是开发商,表现形式 主要有以下两种:
  ■开发商项目违法,房子当然可以退
  开发商的项目开发违法,没有履行法律规定的手续,不具备完备的法律文件, 因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益,导致合同无效。

  依据有关规定,开发商销售房屋,必须已经履行了法律所规定的有关手续,报 请行政主管机关批准,取得"五证",即建设工程规划许可证、建设用地规划许可 证、土地使用证、开工证、商品房销售或预售许可证。房屋已经建成的,还应当持 有房屋所有权证书,尤其是开发商必须依法缴纳全部土地使用权出让金取得的土地 使用权证书。否则,由于其违反法律的禁止性规定,侵犯国家及社会公共利益,合 同无效。
  ■开发商采取欺诈手段,购房合同无效
  开发商采取欺诈手段,诱使置业者与其订立房屋销售合同,合同无效。
  开发商故意告知置业者虚假情况,如竣工日期
,装修规格及质量标准等,或者 故意隐瞒真实情况(很多情况下是其所开发项目的非法性),可以认定为欺诈行为, 合同无效。
  开发商故意告知置业者虚假情况,主要发生在商品房预售行为中,其目的是吸 引置业者抢占市场,弥补资金不足。常见的是开发商利用宣传材料或媒体,对房屋 的特定事项或其他相关情况(公共设施、自然环境、文化环境等)进行不实或夸大 的宣传,如果这些商业吹嘘具有清楚、明白的质量标准
或实质内容,如"小区内商 场、学校、医院等公共设施齐全"、"三分之一公共绿地面积"、"意大利进口材 料高端装修"等,而实际情况并非如此,即构成欺诈。如果只是无实质内容,如 "理想居所"、"置业头选旺地"、"巨大"等则不构成欺诈。
  二、置业者与开发商订立的合同显失公平,可以请求法院撤消,要求退房。
  从房地产购销双方的经济地位来看,置业者明显处于弱者的境况。开发商往往 利用其优势和置业者的毫无经验,与置业者签订双方权利、义务明显不公平的合同。 例如,某开发商与置业者订立的房屋预售合同规定,置业者应按规定的日期分期付 款,逾期未付,经开发商书面催告10日后,仍未付款即视为违约,所有已交楼价款 不予退还,开发商有权终止合同,并可将房屋另售他人,而对开发商的逾期交房却 规定了种种详而不漏的免费事由。从这些条款中可以看出合同双方的权利、义务明 显不对等,显失公平。对于此种
合同,置业者可以在订立合同之日起一年内,请求 法院予以撤消,法院判令予以撤消的,双方应恢复到订立合同之前的状态,即置业 者有权退房,开发商应返还置业者所交付的楼款和定金及其利息。
  三、开发商根本违约,置业者有权解除合同,并追究开发商的责任。
  依据合同法的一般理论,开发商根本违约,置业者有权解除合同,予以退房并 追究开发商的违约责任,主要有以下三种情况:
  ■逾期交房超过一定期限
  合同中一般都有规定,开发商应于约定的时间交付房屋,逾期超过一定期限, 仍未交付的,置业者有权解除合同,予以退房,并要求返还楼价款及利息,双倍返 还定金,赔偿损失。当然置业者也可以不解除合同,只追究开发商的违约责任,对 此置业者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限,置业者则不能 解除合同,予以退房,只能请求开发商承担逾期交房的违约责任。
  ■房屋质量不符合合同约定的标准
  房屋质量不符合合同约定的标准,不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量 标准,置业者有权退房。
  房屋质量不符合合同约定的标准,主要是表现在室内装修不符合约定的材质、 规格、布局、结构等,若经修复能够符合约定的,置
业者不能退房。如不能修复, 或者经修复仍不能符合规定,则置业者有权解除合同,予以退房,并要求返还楼价 款及利息,双倍返还定金,并要求开发商赔偿其他损失。
  有的合同中没有约定房屋质量的具体标准,那么,对此事项的认定原则是:是 否符合居住、使用的条件。若该房屋不符合居住、使用的条件,开发商即构成根本 违约,置业者有权退房,并追究开发商的违约责任。
  ■开发商过错,置业者不能取得房产证
  由于开发商的过错,置业者不能依约取得房屋所有权证书。
  开发商的此种根本违约在房屋预售合同履行过程中表现得较为明显。但无论是 预售还是现房交易,若由于开发商方面的原因,使置业者不能依法取得房屋所有权 证书,则开发商构成根本违约。H

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