国务院:房价走势央行利率还有上调空间

2019-10-14 18:36:20 房产资讯

茂名房产网导读:国务院:房价走势央行利率还有上调空间 本轮宏观调控采取了几个关键性措施:一方面,去年国务院出台《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金的通知》,对于防范投资猛增和金融风险起到了非常积极的作用;另一方面,去年...

本轮宏观调控采取了几个关键性措施:一方面,去年国务院出台《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金的通知》,对于防范投资猛增和金融风险起到了非常积极的作用;另一方面,去年国家发改委、人民银行、银监会颁布《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合,控制信贷风险有关问题的通知》和《当前部分行业制止低水平重复建设目录》,涉及钢铁、建材等10个大类,534个类别,迅速结束了货币信贷的高速增长。从去年8月开始到现在,货币信贷增长始终维持在13.3%-14.6%左右的增长区间,增长速度稳中带低,但仍有待观望。

尽管经济运行曾经出现诸多问题,但从居民消费价格水平走势来看,通货膨胀问题表现并不十分突出。按照过去经验,生产资料价格指数的上涨将会很快转化为消费价格的上涨,但是2003年以来消费价格指数和生产资料价格指数之间的巨大差

异始终没有消除,以致于学术界惊呼,两者之间的传导过程大大延长了。

出现上述问题需要我们从当前经济增长的大背景

下去理解。众所周知,特别是在积极财政政策转型为稳健财政政策以后,我国经济增长由行政主导发挥作用的成份已经大大减弱。当前这轮经济增长的内在核心动力主要是城市化和工业化,它们带动了当前我国房地产业的快速发展,也带来了较近几年房屋价格水平的不断上涨。

从统计数据上看,2003年各季度房屋销售价格指数大约维持在4.1%-5.1%之间的水平,而2004年则维持在7.7%-10.8%之间的水平,明显高于同期消费价格指数,并且与生产资料价格指数出现同向变动趋势。从经济关系上看,由于消费价格指数并不包括住房销售价格上

涨因素,而相当一部分生产资料,例如钢铁、水泥和电解铝被用于房地产业的发展。显而易见,生产资料价格变化正在向房屋销售价格传导,相应分流了向消费价格的传导。基于上述逻辑,我国未来消费价格走势将主要取决于粮食和食品价格,取决于能源价格,而与生产资料价格之间联系相对疏远。由此我们可以推断,2005年我国消费物价上涨压力仍然不会太大,能够控制在全年4%以下的水平,但是需要密切关注房屋销售价格变化。

目前一些学者提出,消费价格指数中应当考虑住房价格变化因素。我们知道,人在一生中往往需要几次更换住所,获得住房所有权行为本身是一种投资而并非消费。因此,将房屋销售价格变化纳入消费价格指数显然并不现实。虽然上述提法并不科学,但是却在一定程度上提示我们,宏观调控既要关注消费价格水平,也要关注住房销售价格。   

今年央行利率水平将有很大的上调空间

从当前宏观经济运行态势来看,2005年GDP增长速度大约在9%左右,出现通货膨胀的可能性偏大,上调利率的可能性也随之加大。目前来看,我国银行法定利率主要包括普通商业贷款利率和住房贷款利率。普通商业贷款利率何时上调可以主要关注居民消费价格水平以及货币信贷走势,而住房贷款利率的上调则主要关注住房价格水平。

去年10月人民银行调整利率以后,我国1年期存款利率上调到2.25%,1年期贷款利率上调到5.58%;2005年3月17日,人民银行又上调住房贷款利率,5年以上自营性个人贷款利率大约维持在5.508%的水平,而同期个人住房公积金贷款利率也上调到4.41%的水平。就1年期普通存、贷款利率水平来看,虽然上调0.27个百分点,但仍然处于历史较低水平。就5年期住房信贷利率而言,由于大大低于同期住房销售价格指数,也应被视为是一种较低的利率水平。显而易见,2005年央行利率水平将有很大上调空间。

普通存贷款利率和住房信贷利率调整宜慎重选择出台时机。截至今年2月,我国广义货币M2增长13.9%,人民币信贷增长13.4%,明显低于2005年银行15%的谨慎增长目标,很难为加息提供事实依据。与此同时,考虑到今年物价水平调控目标是4%,那么C P I单月同比超出5%且环比为

正可以成为我们连续小幅加息的根据,CPI连续3个月同比超过5%可以成为我们连续大幅加息的根据,而目前这些条件都不具备。

之所以实际存款利率为负,加息时机还不成熟,是因为去年以来我们主要

借助《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合控制信贷风险有关问题的通知》,管住信贷过快增长的趋势。这实际是行政审批加信贷管制的一种方法,如果不是万不得已,今后宜尽量不用。作为替代性措施,可以采用提高产品质量门槛、
安全环保标准以及生产技术等级的方式,将一些落后行业的发展排斥在外。当前阶段,如果放弃对《目录》行业的行政审批和信贷管制,很可能会导致货币信贷的重新反弹。因此,利率水平的提高必须注意及时跟上。

与此同时,针对目前一些地区出现的房地产过热问题,我们宜相继抉择,选择继续小幅上调住房信贷利率。众所周知,房地产业是利率敏感性行业。利率水平的调整不但会增加房地产开发商银行贷款的成本,也会使购房者当期购房欲望显著下降。与2003年121文件出台不同,这次"围攻"银行房贷政策的群体主要是购房者。而且,房贷利率上调也在很大程度上刺激了购房者的提前还贷意愿,有助于进一步缓解货币信贷过快增长压力。实际上,上述现象也从另外一个角度证明了房地产业的利率敏感性。如果利率一次上调幅度过大,房地产业就有可能骤然降温,不利于延长这轮经济增长的持续期。

除去利率手段之外,准备金政策也有可能被再次使用。如果人民币汇率水平继续维持不变,外汇占款的上升就会加大通货膨胀压力。为了缓解通货膨胀压力,银行势必会通过公开市场对冲操作,大量回笼货币。较近几年,虽然公开市场操作手段花样翻新,但考虑到近年央行票据财务成本不断扩大,公开市场操作实际非常需要寻找外援。由于央行票据发行和法定准备金率的提升均有紧缩货币的功能,因此,准备金率的再次使用完全可以大量替代前者的发行,帮助公开市场操作摆脱困境。当然,准备金政策是猛药,不到万不得以,还是尽量少用。

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