地产泡沫真的存在吗疯涨的房价还能维持多久

2019-10-14 18:35:27 房产资讯

茂名房产网导读:地产泡沫真的存在吗疯涨的房价还能维持多久 提要:2005年春节过后,上海房子普遍在原来单价的基础上内环边涨了2000-3000块,在外环以内以很难见到8000元以下的房子。 是泡沫,较好让它破灭,而且越早破灭越好。因为泡沫的出现...

  提要:2005年春节过后,上海房子普遍在原来单价的基础上内环边涨了2000-3000块,在外环以内以很难见到8000元以下的房子。

  是泡沫,较好让它破灭,而且越早破灭越好。因为泡沫的出现扭曲了市场价格体系,会导致资源的无效配置,泡沫持续时间越长,资源误配的效率损失越大,泡沫破灭越早,对整体经济的冲击越小。

  日本人口密度是中国东部地区的三倍,但是日本的地价可以连跌13年,2003年日本的全国城市平均地价已经跌到上世纪70年代末的水平,那么在我国人多地少能成为地价继续大涨的理由吗?

  1994年,海南的地产炒作己经偃旗息鼓,我应香港中国建设总经理之邀,去上海考察房地产,当时我们在旧城区浦西和新城区浦东进行了认真的调研,得出的结论是:上海房地

产市场大有可为。然而一直到2000年,上海的地产市场并没有预期的那么乐观,甚至没有吸引人们太多的目光,较早进入上海的海南置地在上海滩浸淫多年也没有找到感觉。进入新世纪,上海地产在不知不觉中轮番上涨,才让人们回过神来,惊得目瞪口呆。我的一位在英特尔工作的上海朋友简直不相信这样的事实:这两年他家的两套房子居然让他净赚了300多万,他真不明白财富怎么就从天上掉下来了。

  上海房价疯涨

  在上海静安、黄埔、卢湾等城区价格涨幅普遍被认为超过,翻两番的并不鲜见,单价超过一万元的比比皆是。浦东一些以美元计价的公寓每平方米甚至折合人民币达到了三万元以上。上海市统计局的一份研究显示,2002年——2003年,上海住宅市场单价五千元以下的房产数量萎缩了20%,而单价五千元以上的住宅供给增幅都在30%以上。单价八千元以上的房产增长更是超过了112%。上海电力供应部门的一份资料显示,按照电费回收纪录观察,2005年季度上海市的商品房空屋率超过10%,已过国际认定的红色警戒线标准。一家供电范围覆盖黄浦,普陀、徐汇、长宁与静安等区的电力公司,在较近发出的缴费通知中,44万用户,有五万户因为无人居住而无法缴纳。在区空屋中,约有60%屋主是外地人,房屋闲置为半年以上,面积约为500万平方米。有资深官员表示,市出现较高空屋率不是因为供过于求,而是区住宅投资性比重增加,房价过高造成出手困难。据上海市房地产交易的统计数据显示:2004年第三季度,城区商品房单价已经上升到12000元以上,其中静安区达到每平方米12332元,黄浦区达到每平方米12833元,卢湾区达到每平方米14494元,比一年前的价格都有了6000元以上的涨幅。全市九月份商品房成交均价是每平方米8201元,比八月份上涨了8.2%。上海居民2004年的平均可支配收入约为15000元,三口之家的家庭年收入是45000元,而目前的上海平均房价已经超过每平方米8000元,即使按每居户八十平方米计算,房价收入比已经超过十四倍。即使是1997年房地产泡沫破灭前的香港,房价收入比也只有十一倍。

  民众的愤怒 政府的压力

  互联网上无论是什么网站,凡是关于上海房产的新闻都有大量网友的评论。其中也不乏小道消息。有一点是显而易见的,那就是网友对上海房价的不断攀升已经到了愤怒的程度!他们怀疑有关部门、地产商还有媒体和专家合起伙来发布虚假信息,欺骗广大消费者。他们强烈要求市政府出台措施制止上海楼市的过度投机行为,让上海的普通百姓能够购得起房子。

  老百姓的愤怒声音引起了上海相关部门的关注。于是上海市政府开始把房价问题由背后遮遮掩掩搬到了台前。上海开始加大力度开发中低价位的所谓的经济房。但是核心问题依然得不到真正的解答。上海楼市究竟有没有大的泡沫。近三年上海房地产为上海GDP保持在两位数上做出了巨大的贡献。楼市的繁荣向上,从某种程度上维系着上海的繁荣向上。楼

市下跌必然打击投资者对上海的信心。这是一个牵一发而动全身的问题。影响到上海全局的利益。没有哪个专业人愿意看到楼市的坍塌。上海楼市倒了,影响的不仅是大局和中国改革开放的整体形象,而且还关乎专业人的政绩。于是关于泡沫与否成了学
者口水仗的核心内容,站在普通百姓一边的有易宪容,尹中立,还有那个被人骂为有狼子野心的谢国钟。为房产商摇旗呐喊的就多的难以计数。陈淮,还有那个就连开发商都认为疯狂后来被认为是天才的王建,就连与吴敬琏对决中失算的厉以宁也不甘寂寞地冲了出来。潘多拉的盒子被踢倒了,大众却迷惑了,毕竟那一个个光闪照人的专家的头衔让人无所适从。

  “我的压力很大。” 这是2004年上海两会期间上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天的感叹。他有一个永远无法完成的任务:保证上海房价不跌,上涨幅度在12% 之内。也正是在这个前提指引下,那个大家期盼的拐点没有出现。宏观调控的主要手段是严格控制土地,于是在上海半年内都没有批租出一块开发用地,开发商831大限后,才从战战兢兢的状态中缓过神来。上海房产市场由日成交400套重新回到了1000套的水平上。上海市政府发言人焦杨在多次政府新闻发布会上表示:上海房产市场没有泡沫,空置率一直在下降,距离国际16%的警界线越来越远,已在11%以下。

  炒房

  于是那些“狡猾”的温州人卷土重来,美元的不断贬值也让那些金融大鳄闻到了上海房产市场中鲜血的味道。徐家汇的高端房被一扫而空,苏州河两岸重新又回到了温州人的怀抱。大家期盼的那个拐点也出现了,而这次不是向下,却是向上。

  市场是较好的证明,2005年春节过后,房子普遍在原来单价的基础上内环边涨了2000-3000块,在外环以内以很难见到8000元以下的房子。从上海热线二手房挂牌就可以一看端倪。原来疯传的“内环3万,中环2万,外环1万”看来不是空穴来风,而且还可能提前实现。

  很显然,对于房产市场的炒做行为是下大力气干预,还是靠市场自身来调节,对于这一问题的把握上,上海市政府一直处于“徘徊”阶段。而处于这样一种环境下的上海楼市,其发展在一定程度上是脱开了市场和调控的双重压力,才呈现出一种疯狂上涨的态势。

  如果说有关部门是为房价上涨保驾护航的话,那银行就起到了一个发动机的作用,上海的房贷规模目前已占上海贷款总规模的70%,几乎所有的银行都把的赌注押在了上海的房地产上,也正是银行让政府在很多举措上左右为难。由于在国有企业改革过程中银行负债累累,当发现房贷作为优质资产后,银行就以加息会增加放款压力,会引起通货紧缩,压制内需为理由要挟起了政府。于是百姓在地方政府,银行,开发商支起的大网中迷失了方向,困在了网,然而这时候百姓寄予期望的建设部和国土部也开始打起了不付责任的口水仗,甚至还指出05年将继续涨价。于是绝望的情绪开始滋生弥漫。上海曾经是冒险家的乐园,而如今那刺激的轮盘赌又吸引了无数的鲨鱼。上海房产成了赌徒的狂欢,资本的盛宴,而普通的百姓却无法品尝。“达非兼济天下,穷难独善其身”。

  泡沫之辩

  围绕上海楼市的博弈还在继续,这种局面源自各路人马对目前上海房市繁杂信息的不同解读——有人认为上海房市已经到了崩溃的边缘,也有人认为上海的房市还可以再涨上20年。2005年也许会给我们答案,但也许不会。

  早在2002 年上半年,泡沫之说就已经出现,2002年11月,时任总理明确表示了对房地产泡沫的担忧。在2003年6月央行出台了121号文件,此时对房地产泡沫的争论也达到了波高潮。此后开始的宏观调控更是引发了各界对房价涨跌的大论战。进入2004年后,随着每一季度经济统计数字的报出,看着日长夜大的房地产价格,对泡沫的争论也日趋白热化。2004年10月,建设部推出了关于房地产市场形势的报告,不久以后央行宣布了9年来的次加息决定,管理层对形势的看法和宏观经济条件的改变可能对房地产市场带来的冲击更成为利益相关各方关注的焦点,掀起了对房地

产泡沫争论的波高潮,各路官员、学者、房地产商轮番上场,互联网上的讨论也是此起彼伏、异常激烈。这场争论中,房地产管理部门、房地产商和一部分学者认为目前中国的房地产市场繁荣是有真实需求支撑的,所以不存在泡沫,而另一部分学者则认为现在的房地产价格远远超出了消费者的支付能力,出现了很严重的泡沫,并且泡沫即将面临破灭。

  纵观历史上从郁金香狂热开始到上世纪末的互联网热潮历次泡沫事件,可以得出只要是泡沫就没有不破灭的结论。但是如果要把这个结论套在目前中国的房地产市场上似乎很难行得通,其中较根本的原因在于,中国的房地产市场是一个半市场化的市场,市场价格的形成不完全是购卖双方讨价还价、利益均衡的结果。在现在的房地产市场运行机制中牵扯到了太多的利益,因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。如果有市场的力量强大到了利益任何一方都

无法抵挡的地步,中国的房地产市场才是真正实现了市场化。

  是泡沫,较好让它破灭,而且越早破灭越好。因为泡沫

的出现扭曲了市场价格体系,会导致资源的无效配置,泡沫持续时间越长,资源误配的效率损失越大,泡沫破灭越早,对整体经济的冲击越小。然而这个看起来谁都明白的道理在现实中似乎不那么容易把握,否则就不会有泡沫破灭后连续衰退14年的日本经济。

  房价为何出现持续的上涨,原因是多方面的。头先从供给来看,近年来房地产市场一片火爆,许多地方的楼盘都是在开盘前几天开始排队,开盘当天甚至几个公里之内就销售一空,在卖方市场的情况下,开发商没有理由以低于边际成本的价格卖房,这样实际的成交价格一定是高于边际成本的。因为定价权掌握在卖方手里,做为购方的消费者就成为价格接受者。卖方要做到利润化,可以将价格提高到购方所能接受的较高价格。

  泡沫全局性

  这一次的房地产泡沫现象其实是全局性的,人们可以看到从沈阳到海口、从上海到成都,全国主要城市都出现了房地产价格同步疯狂的现象。房地产价格本应该是区域经济发展的一个动态反映,如果在遍布各个区域的大城市中都出现了

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