新年投资楼市先分析

2019-10-14 18:31:54 房产资讯

茂名房产网导读:新年投资楼市先分析 新年个月,有关房地产市场的信息不少,两会召开,政府经济报告发布,物业税试点城市消息披露、二手房按揭对“小而老”房子继续加严,网上登记备 案又设立了新的规矩。在“以三...

  新年个月,有关房地产市场的信息不少,两会召开,政府经济报告发布,物业税试点城市消息披露、二手房按揭对“小而老”房子继续加严,网上登记备

案又设立了新的规矩。在“以三个为主”的房地产大政方针指引下,一些业内人士认为,今年在市场总体判断平稳的前提下,周遍市场的一些变化及开发商和消费者心态的一些变化,仍然使上海楼市在区位、产品类型、价格区间等局部范围内存在变数。

  开征物业税可能改变投资理念

  收缴物业税的说法去年已经在楼市掀起小小波澜。取消包括房产税、出让金等,改为一次性收缴物业税。按照业内估计的时间表,物业税可能在10月左右推出。目前一些城市已经开始推广或试点,包括北京、重庆、广州等。

  实行收缴物业税后,对楼市的影响不是来自于自用型住房,而是来自于投资性购房。上海城区地段的商用投资价值相对较大,包括住宅物业和商业办公物业,如果物业税开征,等于就是大家俗称的“贱购贵用”,投资成本增加,回报降低,投资者的热情可能受到影响。

  开征物业税会降低房价吗?这是普通市民比较关心的问题。记者询问几位开发商,他们认为,开征物业税后对房价影响不大,房价中土地出让金的比重并不高,物业税的推行减少了部分土地出让金,但不足以使房价降下来,因为维持房价的稳定较主要的购购力来自于自住型,这些自住型的购购者对稳中有升的上海市场有一个基本的预期。但是对投资型物业购购者而言,今年如果开征物业税,中高端市场有可能会受到影响。

  上半年

有惜售心态,下半年可能放量

  一般来讲,由于春节的关系,每年的1至3月份是房地产市场的淡季,如果要开盘,开发商一般也至少要等到3月下旬。一些项目有惜售心态,因为上半年推出量本来就比较少,开发商如果期望尽快结束项目,目的在于拿下面的地。如果后续开发用地不落实,就很难再开发新项目,因此上半年可能会出现惜卖的情况,“不着急,慢慢来”。估计下半年可能有一个集中放量阶段。

  另外,一部分实力稍欠缺的开发商从资金方面考虑,必须将产品迅速投入市场,限度地缩短生产周期,用销售回款解决后期的大需求量的资金。因此这些项目较在乎销售速度,多采用低开高走的销售策略。

  开发商:充分发挥土地价值 消费者:购物业较省心

  开发商都说拿地不容易,今后能不能获得土地心里没底,所以在开发现有土地的过程中,特别想把土地的价值发挥到有效,这是开发商的普遍心态。但是开发商也有难控制的东西,就是节奏感,缴了土地出让金,金融政策又偏紧,所以有的开发商一方面希望用速度从市场上找资金平衡,一方面又希望多磨磨,在有限的土地上建造出杰出的作品。

  从产品层面看,现在拿地不容易,今后的机会未必有太多,开发商的利润无非从几个方面想办法。一个是前期成本,另外就是从产品、服务上挖掘楼盘价值,特别是区或者城市规划中具发展潜力的地区,开发商更是动足脑筋将产品做精。

  从消费者心态来讲,目前投资品种不多,升值难料,所以,大家干脆购房,觉得购物业是较省心的事。物业投资的概念已经逐渐在市民中建立起来。

  商业地产究竟还有多少空间?

  大概从2003年开始,人们投资物业的视野逐渐扩大,以商铺和小户型酒店式公寓为代表的商业地产受到市场欢迎,尤其是商铺,升值超过人们的预期。2004年,商业地产竞争已经

很激烈,估计今
年会更加激烈
。主要原因是,作为新利润空间的大量商业地产希望出售,特别是大量新建小区的配套社区商铺,增加了这部分产品的供应量。过去很多商户找个经营场所不容易,现在是开发商求他们进来,希望用商铺拉动住宅的增值,带来新的利润空间。因此,一方面商业地产市场在未来几年内将持续繁荣,另一方面,这种繁荣也意味着商业地产市场对投资者的回报会降低,甚至会出现投资失败的例子。值得关注的是,如同住宅供应需要合理结构,商业地产的开发也需要注重结构和供应量的配置,在一些社区商铺中,由于开发商要快速销售,快速变现,造
成商业布局缺乏系统的规划和策划,已经出现不同程度的空置。  本报记者许国萍

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