居住房屋不得拍卖“风险”再次走近银行按揭

2019-10-14 18:31:03 房产资讯

茂名房产网导读:居住房屋不得拍卖“风险”再次走近银行按揭 新年伊始,又有许多与老百姓生活息息相关的新法律法规出台、施行。其中《较高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2005年1月1日起施行)第六条:“对被...

新年伊始,又有许多与老百姓生活息息相关的新法律法规出台、施行。其中《较高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2005年1月1日起施行)第六条:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”2005年1月1日起开始施行。这一条款的推行,在银行和地产业界引起了很大反响。

  新法规带着问题来


  作为银行,发放个人抵押贷款(包括按揭),如果借款人不根据合同还款,那么,从2005年1月1日起,银行应如何处置抵押房产?如何保护银行利益?银行将怎样才能界定抵押房产是否属于“生活所必需的居住房屋”?在抵押合同中增加借款人的声明,声明抵押房产非生活所必需的居住房屋是否可行?这一系列问题引发了银行、律师界的大讨论。有银行方面的专业人士分析,此举在于保

护购房者利益,但从法律角度讲,无疑给部分不良贷款人留下了逃避责任的法律空子,增加了银行按揭风险;也有律师指出,抵押房产不应当在此条文包含之列,否则抵押贷款制度将失去实际意义,但不可否认,银行过去以个人住房为抵押担保方式的个人住房贷款的观念将要彻底改变,而且这一规定也将对现行的个人住房贷款管理操作模式产生很大影响。


  【法官观点】


  条文规定更为人性化


  针对新法规实施中遇到的疑问,较高法院副院长黄松有解释,根据《民事诉讼法》第233条的规定,必须保留被执行人及其所扶养家属必需的生活用品,被执行人及其所扶养家属必需居住的房屋自然不能执行。但是,有不少法律界人士指出,实际上在执行实践中,法院很难判断该房屋是不是被执行人及其所扶养家属所必需居住的,也许被执行人还有别的房屋,只是不为人所知。因此,规定“可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”,应当允许其使用,目的是防止责任人为回避责任对房屋进行变卖、转名、等处分。


  那么,申请执行人享有抵押权的房屋能否执行?黄松有曾在条文出台后公开表示,考虑到社会保障制度还不完善的情况下,必须保护被执行人及其所扶养家属的生存权,即使房屋已经设定抵押,只要属被执行人及其所扶养家属必需居住的,也不得执行。


  【律师评析】


  抵押贷款模式遭到冲击


  岳成律师事务所广州分所袁雪律师认为:该第六条“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”的本意是指被执行人的该房因其他债务(而不是抵押贷款) 被处理后,被执行人将流离失所,无其他办法可以解决居住问题,即没有能力租住、借住或通过其他渠道解决居住问题。如果债务人在房屋被执行后尚有能力租住较低租金的房产,即执行的结果仅仅是给他带来生活质量的下降而非丧失生存需要的情况下,该房产就可以被执行。因为债务人应当承担不能清偿的不利后果,如果其在欠债的情况下仍能享受较高生活水平和居住质量的话,无异于鼓励欠债。


  一般来讲,抵押房产应当不在此列,否则抵押贷款制度将失去实际意义。因为抵押借款人在借款时即已可以预见到不能还款将导致房产被处理的后果,银行也正是因为有房产抵押可以在借款人不能还贷时处理房产受偿才同意贷款,双方已经就抵押贷款的法律后果达成了平等一致,这种契约应当得到尊重与执行。如果因为属于“生活所必需的居住房屋”而使银行不能行使抵押权,对我国的民法及物权法理将是颠覆性的。显然该解释不能片面理解。


  【律师建议】 


  按揭风险银行需要警惕


  袁雪律师分析,因为目前较高法院未对此条规定作进一步明确,这种理解上的歧义必然导致法官自由裁量权变大,因

此该第六条规定仍可能对银行以个人住房作为抵押物办理的个人住房贷款管理影响很大,尤其是对银行不良住房贷款清收带
来严重的影响,因为银行将无法对个人住房贷款抵押的房产采取强制执行措施。袁雪认为,这一规定出台后,一方面,银行过去的那种大量营销以个人住房为抵押担保方式的个人住房贷款的观念将要彻底改变;另一方面,银行对于个人住房按揭不良贷款的抵押物处置将异常困难;此外,部分借款人可能会利用新司法解释,恶意骗取银行按揭贷款。


  目前如何应对此规定带来的不利影响,如何强化个人住房贷款管理,是各银行目前亟待解决的重要课题。


  加强个人住房贷款管理


  较高法院新规定的出台,彻底打破了银行过去那种依赖处置个人抵押房产作为还贷来源、依赖诉讼等传统手段来清收个人不良贷款的习惯思维。为防范新法规带来的风险,银行要转变观念、提高认识,加强借款人资信情况调查、审查工作,高度重视借款人还款来源,不断加强个人住房贷款管理。


  头先,要克服“惜贷”思想,努力做好个人住房贷款业务发展与贷款风险防范工作。新规定出台后,虽然对银行个人不良贷款清收工作产生一定的影响,但要清醒的认识到,银行本身就是一个高风险行业,必须承担各种风险,包括经济风险、法律风险、政策风险等,要在如何化解风险、防范风险上做好调查研究工作。因此,要克服“惜贷”思想,在个人住房贷款管理工作中积极寻找化解风险的新措施和解决问题的新办法。


  其次,要加强借款人资信情况的调查、审查工作,高度重视借款人还款来

源。在今后的个人住房贷款管理中,要高度重视借款人还款来源,选择那些讲信用、高收入、有还款能力的客户群作为支持对象,加大对借款人的资信情况调查审查工作力度。在信贷管理中要建立信贷人员双人贷前调查制度和
违规放贷责任追究制度,坚决杜绝信贷人员贷前调查不实、贷时审查不严的现象发生。


  管理模式要“新陈代谢”


  较高法院新规定的出台,致使各银行目前的个人住房贷款管理办法中的抵押贷款管理内容与之不相适应。因此,各银行需要重新修订个人住房管理办法和个人住房贷款操作流程,尤其是在借款人条件、抵押贷款管理等内容上要重新修订,在管理源头上防范贷款风险。


  贷款风险中,贷款操作风险将是今后银行信贷管理中必须防范的主要风险。因此,在个人住房贷款管理中,要加强信贷人员法律、法规及信贷规章制度的学习,要组织信贷人员定期培训,定期考试,要求每一个信贷人员严格按照贷款管理办法和操作流程办理每一笔贷款,切实防范贷款操作风险。


  新担保模式需要探索


  针对较高法院新规定对银行个人住房贷款清收带来的消极影响,银行应该积极探索新的个人住房贷款担保模式,努力防范贷款风险。可以根

据借款人的信用状况、还贷能力等因素,分类制订相应的贷款担保模式,对那些高收入或有固定收入的群体,实行两套房产抵押的模式;对那些收入较低的群体,实行两套房产抵押加自然人保证的担保模式。同时,应要求抵押人出具“给银行抵押的房产不属于抚养家属必须的居住房”的书面承诺。陈筱岚

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