警惕二手楼市炒家出没“确认人”搅乱二手楼市

2019-10-14 18:30:18 房产资讯

茂名房产网导读:警惕二手楼市炒家出没“确认人”搅乱二手楼市 近日,从中介公司了解到,一些近两个月才发售的楼盘流入了二手市场,而且还有相当的数量,很明显是楼市投资客在运作。这些都是一些品牌响、素质 高和有较大的新楼盘,所以不少...

近日,从中介公司了解到,一些近两个月才发售的楼盘流入了二手市场,而且还有相当的数量,很明显是楼市投资客在运作。这些都是一些品牌响、素质

高和有较大的新楼盘,所以不少投资客看到了利润升值空间便纷纷入市想赚一笔。

  一些品牌发展商通常是不助长这种炒楼风的,他们往往禁止排到筹的客户转名或加名,但许多炒家还是利用多种方式达到目的的,较常用的方法是在交完定金或头期后签订了《认购书》期间,争取一切时间找到新购家转名售出,赚取差价。而且他们一般都希望赶预售契约监证前完成转名,否则还需多交一项税费。还有些炒家在排到筹后更想尽办法加上新购家的名字,等到一切合同落实后再将50%的产权卖给新购家。


  本栏撰文:记者黄丹


  风险案例一:


  “确认人”惹火烧身,卖楼遇“小人”,痛失万元楼款


  陈小姐是一名以投资房地产获利的“确认人”。去年年初,她委托中介公

司将其一套天河未转名的物业出售,经纪陈某为她找到位购家吴先生,出价36万元承购其物业,吴先生即付5000元订金给陈小姐,在未与吴先生办齐所有购房手续前,该经纪又为陈小姐物色到另一购家李先生,由于李先生出价37.5万元,比位购家吴先生出价高,陈小姐一向做惯投资生意,在陈某的游说下,陈小姐转而将自己的物业售给李先生,并委托经纪陈某退回购家吴先生5000元订金。


  位购家李先生在交纳订金5万元后,再通过地产经纪将20万元楼款交给陈小姐。由于经纪陈某与陈小姐已经有一段长期合作关系,陈小姐对陈某的“工作”颇为放心,并听信他的“甜言蜜语”,在没有收取楼款的情况下签署了收款的收据。基于对陈某的信任,陈小姐开始也没过多怀疑,谁知有吴先生手持5000元的订金收据要求继续办理交易时,陈小姐才追查起交易过程中的相关款项,却发现经纪陈某已不知所终。陈小姐如梦初醒,不但损失了楼款,而且还需赔付吴先生当初交来的订金,真是悔不当初。


  点评:从上述事例可以看出,“确认人”在进行投资时风险是相当大的,且由于他们与经纪方长期存在合作关系,难免产生信任,造成在楼款交收过程中会较麻痹大意,终而出现问题。


  现时地产中介越开越多,很多心怀不轨的营业员在行内混水摸鱼。而部分“鱼目混珠”之人就看中了此类“确认人”交易过程的复杂性及“确认人”企图快速投机获利的心态,用以蒙骗客户。正如前文所说,营业员主要是靠赚取佣金为生,只要其成交物业越多,相应得到的佣金亦会增加。但作为“确认人”承担的风险,从上文亦可见一斑了。


  风险案例二:


  “确认人”被迫做了一回“业主”


  “确认人”高先生通过中介公司以45万元承购天河北一套物业,并支付定金5万元给业主,与此同时高先生听说做“确认人”很容易赚钱,随即委托中介公司以50万元将上述物业放盘。谁知看着日子天过去,眼看就快到交易过户的日子,自己的物业要么无人问津,要么给客人“压价”要求42万元出售。高先生急得像热锅上的蚂蚁,如果以42万

元卖出的话,减去要支付给中介两次交易的佣金后,自己还要亏5万多元,得不偿失!但心痛着自己事前已付的5万元定金,无奈完成了交易过户手续,“被迫”做了一回“业主”。


  点评:要做“确认人”,必须对楼市有一定的熟悉,具有一定的楼市分析能力,而且必须算清交易成本,设定一个扣除交易佣金杂费后还有钱赚的合理售价,否则,就很容易出现亏本。


  提到交易成本,现在在二手房屋购卖中,出现为贪图少交税费(节省交易成本)而在房屋购卖合同申报中串通做假,故意报低成交价的现象。由于差额并非巨大,故假若税务机关查证,一般只采取补交偷漏的税款了事。然而,毕竟申报的是做低成交价格的假合同,对业主来说是非常危险的,有部分购家企图逃避自己支付楼价的责任,索性“以假乱真”,导致交易尾款纠纷,加大了业主卖楼风险。


  此外,若购家购房须办理按揭贷款的话,因银行审批贷款额是以成交价作参考,所以,报低成交价亦将令实际贷款金额减少。


  “确认人”交易存在极高风险


  这些“确认人”为什么能在市场上存在呢?原因很简单,由于地产中介营业员主要是靠赚取佣金为生,而一些想走捷径、赚快钱的营业员通常都会与这些“确认人”紧密联系,在为其找到合适物业后,再帮手将物业转售,目的是想多做几次交易,赚取更多佣金,所以也间接助长了这种不良风气的产生。


  据中原地产财务总监黄小姐介绍:在目前的房地产购卖中,由于相关法津法规还不完善,造成许多想赚快钱的投资客在购卖中投机取巧。如果按正常交易流程操作,一个物业按正规程序转手3个购家的话,所需时间大约要3个月左右,中间存在的风险就相对低一些,但是利润十分微薄,因而就衍生出一批铤而走险的“确认人”。他们以为能从中赚取更多的利润和时间,但由于房屋转手再转手,交接错综复杂,所以往往都是得不偿失的。


  “确认人”投资是存在着相当高的风险,用“钱从险中求”一句来形容亦不为过,主要体现在以下几点:


  1、在转名过户前仍未找到合适的新购家,“确认人”有可能因为舍不得“放弃”定金,而被迫做了业主。


  2、楼市瞬间万变,假如遇上楼价下跌,“确认人”的物业可能要亏本转让。


  3、“确认人”并不是不要支付任何费用就可以净赚的,“确认人”仍然有一定的成本。假如业主的物业是以50万元出售,“确认人”再以54万元转售给较终的购家。“确认人”从中赚取了4万元差额,但他仍需支付前后两次交易的中介佣金,减去成本支出后,纯利就只有1万多元。


  如此大风险的交易,较后只赚取到这么少的利润,其实也不算是一盘“划算”的生意。


  炒楼风令真正购家利益受损


  目前,广州一些优质楼盘推出市场,总会闪现一些投资客的身影。中原地产高端营业经理李小

姐认为,这种炒楼风使真正的购家购不到楼,更无法以合理的价钱购得心水房,一些急切想购到心水单位的购家不得不忍痛挨宰。


  同时,不单是需要多花钱购“贵”楼,而且新购家也应该充分意识到从这些炒家处购房有很大的风险,稍有不慎便可能“赔了夫人又折兵”。如有些炒家是以加名的形式卖给新购家,从定金收据、认购书到《预售合同》上都将署炒家和新购家两个人的名字,待手续全部完成后炒家才将50%产权转给新购家,而整个过程中所有楼款都将由新购家支付,那么风险便极高了,运气好的交易会顺利,否则恐怕很有可能出现一系列纠纷。


  如何辨别楼市“确认人”?


  由于没有做正式房屋过户手续,“确认人”一般来说都不是真正的业主。那么,如果想确保房屋交易过程的顺利完成,确认真正的业主身份,做到产权清晰显得至关重要。要查出谁是真正的业主,其实很简单。你可以从房管局查册记录中查得物业的业权人资料。如果购家发现签订购卖合约上的卖方姓名与查册记录中的业主名称不相同,卖方有可能是以“确认人”的身份转让合约权益,而并非真正的业主。


  保障权益 三方签约


  中原地产的有关人士表示,由于现时二手市场竞争激烈,地产中介公司从业人员素质良莠不齐,因此客户在地产交易过程中应注意以下事项:


  (1)谨慎选择中介公司进行房屋购卖交易。


  (2)在楼款、定金交接过程中必须收到钱财后方签收款收据,保证交收清晰。


  (3)选择交易前查清楚物业业主的业权。绝不购购未正式转名的物业,签约前必须再三确认业主的真正身份,以免在交易过程中出现业权不清晰的情况,做到购方、卖方与中介方三方签约。


  二手楼市也有类似“确认人”


  其实在广州二手楼市也有这类新楼盘炒家,投资手法如出一辙。随着广州经济的不断繁荣,二手楼市随之不断发展,一些投资者看准房地产市场上有利可图的机会,便会乘机入市,于是二手楼市便出现了“确认人”的角色。所谓“确认人”是指购购物业后有意在完成转让手续前再出售物业以谋取利润的人。


  据中原地产专业人士介绍,“确认人”其实是一位购家,他们很多是与地产中介有着紧密的关系,以便能及时获得较新市场信息。


  这类人购楼通常会像其他正常购卖一样,在看中某单位后先支付定金,并签署房屋购卖合同,先进与正常购家不同之处是:他们通常要求有较长的完成交易时间,以便能尽快在办理交易过户之前物色另一个购家,在支付尾数和房屋转名过户前,将楼宇转手卖出,从中赚取利润,以达到图利之目的。由于交易过程有机会涉及多个“确认人”,令物业楼价一涨再涨,而较终令购家利益无法得到保障。


  根据建设

部发布的《城市房地产转让管理规定》第六条第六点:“凡未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定。”因此,上述以“确认人”身分的房屋交易过程并不合法。

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