房产投资理财指南:下单前请做好预算

2019-10-14 18:30:14 房产资讯

茂名房产网导读:房产投资理财指南:下单前请做好预算 现在入市有没有风险?事实上,任何时候进行任何形式的投资,都是机会与风险并存的,关键是在作出抉择时,做好成本测算、利润估计、风险控制、损失预防,一句话,就是做好预算。...

现在入市有没有风险?事实上,任何时候进行任何形式的投资,都是机会与风险并存的,关键是在作出抉择时,做好成本测算、利润估计、风险控制、损失预防,一句话,就是做好预算。

  1、自住的预算。目前新开的楼盘往往是人有多大胆,楼有多高价,已无成本核算的概念,开价往往已经透支。因此,要做好“淘”字文章,眼光盯在位于城区的

楼盘,其周边还有尚未改造的地块,甚至还有诸如缺少绿化,配套不全等缺陷。因为这些毛病,“破坏”了这个楼盘的正常比价和定位,相对而言,其性价比就高些,若今后改造和建设,房子就有涨价的空间。有人说,反正是自住,一旦房价下跌也不怕,其实这种说法是不对的,房价下跌不但心情不畅,更重要的是,目前才购套房的,一般不是太富有的人,不会不贷款的,一旦房价缩水会遭到来自银行的催款压力。为此,一旦选中了欲下单的房子,,可以将现在居住的房子在同一价格水平上售出,自己只承担超过原有面积部分的支出;,贷款,头先考虑公积金贷款。


  2、食租的预算。如果打算购下物业招揽房客,收取租金的,

那么,必须在下单前对这套物业周边的租赁行情进行排摸。一般刨掉物业管理费等由业主承担的费用之后,年租金收入不能低于总房价的4%,这是较低的极限。这个底线既考虑了银行按揭、公积金贷款的平均利息水平(再低等于倒贴“肉里分”为银行打工),也考虑了未来几十年银行存款的上浮空间,更考虑了房子未来增值的空间和空租率因素(以每年10%的房价增幅减去5%的折旧还剩5%测算,以及每年2个
月的空租率)
综合测算得出的结果。


  3、保值的预算。一般是手上有较多的闲钱,一不会炒股,二不甘心存银行,只想购几套房留给儿孙的。购房,既可以实现了个人资产的保增增值,又可以留下财产给后代。由于抱着这种心态购房的人,一般都是“先富起来的一族”,在置业时,一是选择期房,降低购房成本,二是选择边远地区,但又有大市政规划的,有潜在的增值空间;三是必须选择房型较新颖的,避免几十年后儿孙们正式启用时十分落后。这类投资,较好采用一次性付款方式,争取开发商2、3个点的扣率。


  4、倒卖的预算。对热衷于短期进出、谋取差价的人来说,风险控

制是位的。下单前需要做好这几方面的预算:头先,不考虑期房,因为目前期房不能转移产权,因而不属于短期进出范畴;其次,只选择
内环线的二手的、房龄20年以内的小房型,可以不考虑单价只考虑总价,以居者人均18万元考虑总房价,比如,下家是“二人世界”,一室户的房价宜控制在36万元左右,下家是三口之家的,无论一室一厅或一室半的,房价宜控制在54万元左右。因为这类房源的接盘者是城区的欠富裕动迁户,只能以当前动迁补偿费标准进行测算,短期房价超过当前动迁人均补偿标准部分,就是利润。当然,假如房型较好或房龄较短的二室户或二室一厅的,房价较多控制在60万元以内,下家可以考虑动迁补偿费上再加自己的少许积蓄。总之,想做差价就得先“换位思考”,想清楚谁会在你的心理卖出价上接盘。

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