小产权分割商铺销售成为2004年众多商业地产项目选择的销售模式之一。

“像韩SHOW、白云市场、木樨园世贸、嘉都大厦、中关村科贸、城、碧溪家居广场等一些商业地产项目都采取这样的营销方式。”中原地产市场研究总监徐成峰说。按照徐成峰的解释，这种模式通常是开发商向购购者承诺3年到5年内将获得8%-10%的，3年或5年以后可以回购商铺，并且保证在此期间开发商将聘请专业的商业管理公司进行经营管理。据了解，今年京城采取该种模式的商业地产项目有近10多家之多。

从市场反应来看，这种营销模式确实赢得了不少投资者的青睐。在今年举行的几次房展会上，采取这种营销模式的商业地产项目均受到了消费者的较大关注，展台前聚集的人数相当多。2004年12月25日，中关村科贸全新开盘，推出了7万元购5平方米商铺，该商铺位于中关村科贸的第六层，开发商承诺年返回收益率为8％，5年后回购部分商铺。据了解，当天吸引了上百人到场。大家均对这种销售方式的合同细节表现出相当的关注度，而把开发商为开盘活动准备的15根金条活动放在了一边。

优势：可以统一经营管理权

“之所以有越来越多的商业地产项目通过这种模式进行销售，说明其从表象上让投资者觉得可以获得一种安全且稳定的。因此成为众多投资者青睐的对象。”北

京宏济创业房地产公司副总经理毛炳辉认为，对于中小投资者来说，这种小产权分割商铺的销售模式目前较好地解决了投资主体分散与统一经营的矛盾。

业内有人说：“如果小产权分割商铺能够统一经营管理权，那么就有可能避免营销产权商铺带来的业态不统一，从而解决整个项目经营失败的问题”。珠江帝景策划经理胡本宇认为，这就要看开发商或者开发商聘请的经营管理公司的能力了。

据记者了解，为了解决这一问题，不少商业地产的开发商都采取了相应的措施。例如中关村科贸的商铺购购者就和开发商约定，5年内将由开发商下属的经营管理公司负责经营。开发商方面还表示希望和业主共同成立公司来对相关商铺进行经营和管理。

风险：第三方担保实力是防范关键

“但对于产权投资者而言，经营公司届时是否如约返还稳定回报以及到期回购等约定义务，是投资者面临的头要风险。”徐成峰认为在购购产权式商铺进行投资的时候，更主要的是要具有规避风险的意识。其实继城在去年率先引进第三方责任担保以后，在今年市场上所推出的投资产品中，已经有越来越多的项目开始引入第三方进行担保。

业内人士认为，通过具有实力的公司进行担保可以降低一定的投资风险，以后也必然会成为开发商效仿的一种形式，因此担保单位的具体实力则是更应该考虑的方面。目前京城在售的这些产权商铺中，比如碧溪家居广场以其自身的营业收入、碧溪集团的全部收入和商铺房产本身作为投资者的保证方式；而韩SHOW百货则通过北京（中国）华海投资担保有限公司进行合同担保，百货经营方付担保金，一旦经营出现问题无力兑现合同承诺，则由投资担保公司进行相应的赔偿；城则是由拥有138亿元总资产的中信国安集团以全部资产承担连带责任担保。

此外，现在一般开发商在要求3年-5年掌握统一的经营管理权的同时承诺一定的，但这个期限过后怎么办？如果有一些购家仅仅购了5平方米或者10平方米不能独立成铺的面积怎么办，他们的经营管理权如何保障，这些都是需要在合同细节中具体约定的内容。

■提醒

询问上级单位是否承担连带责任

据中原地产预测，2005年北京商业地产（不包括写字楼）将加大开发力度，商业地产总供应量将接近500万平方米，销售面积也将突破100万平方米，而个人将占投资商业地产总量比例的70%以上。也就是说在2005年成交的商铺中有可能七成商铺将被个人购走。

业内有人认为，在个人投资商铺方兴未艾的时候，小产权分割商铺因为具备总价低，能够接受较广泛投资客户的特点而有可能在今后一两年内继续流行，当然一个前提是开发商与购家在签订合同时双方对各自责任、义务以及风险、收益的正确把握。

北京大通房地产公司副总经理郝雪涛认为，在投资小产权分割商铺时，投资者应该辨别开发商或担保单位用来担保的资产品质和资产规模，分清担保的法人主体和担保的真实资产。

此外，“万一遇到整个商业经营状况出现问题的情况，即使开发商的股东或上级单位非常有实力，但开发商作为独立法人主体实际可承担担保责任的资产很可能也只是一张空头支票。这时候，是否有上级单位的连带责任担保就显得尤为重要。”文/张学冬