开发商恶意捂盘 超高可判赔购房者全部上涨差价

2019-10-14 18:22:44 房产资讯

茂名房产网导读:开发商恶意捂盘 超高可判赔购房者全部上涨差价 房价飙升导致卖方退定事件频发,法院出新招 房价疯涨,开发商后悔了,要与业主解除《认购书》,宁赔双倍定金也不卖房了,小业主们苦等数月,却等来两个较坏的结果:开发商的毁...

  房价飙升导致卖方退定事件频发,法院出新招

房价疯涨,开发商后悔了,要与业主解除《认购书》,宁赔双倍定金也不卖房了,小业主们苦等数月,却等来两个较坏的结果:开发商的毁约和又涨价了的房子。昨日,广州市中级人民法院针对这种新型案例“出招”,开发商极端恶意捂盘的,较高

可判赔偿购房者全部的上涨差价。

据广州中院介绍,随着房价疯涨,开

发商撕毁《认购书》是2007年至2008年房地产审判的新动态。2006年7月,就发生了广州某开发商状告准业主,要求解除《认购书》的事情,当时,开发商宁愿退还万元定金也不肯卖房子。但准业主们认为,即使双倍退还定金也难抵其所受损失,他们拿着同样的钱已经购不到同样的房子了。

那么,《认购书》有没有法律效力?楼价上涨后,开发商单方面撕毁《认购书》,准业主们还能购那套“下了定”的房子吗?如果要解除《认购书》,准业主们所受的损失又该怎样补偿?

昨日,广州中院房产庭副庭长赵云川给出答案。据其介绍,法院在处理这类案件时,会仔细甄别是开发商极端恶意的捂盘,还是正常的违约行为。赵云川说,如果开发商是非常明显的、极端恶意的“捂盘”,较高可判开发商将房价上涨的部分全部赔给购房人。

一般情况下,法院则会判开发商返还双倍定金,如果是住宅,另行赔偿上涨差价的20%-30%;非住宅,则赔偿上涨差价的10%。赵云川表示,具体的赔偿金额还要看具体案情,房价涨幅、定金多少、自住还是投资等都会成为考量的因素。

法院确认三大处理原则

原则一确认《认购书》有效目前,这类案件有三种情况:头先是一种“投石问路”的官司,开发商想反悔,就以签订《认购书》时尚未取得预售许可证为由,起诉准业主,请求法院判《认购书》无效。

赵云川说,对于这种官司,一旦法院判无效,开发商就将更加理直气壮地反悔了。法院认为,《认购书》是有效合同,双方均应切实履行,如上述案子,法院较终就判“《认购书》有效”。

原则二无法强制开发商卖房种官司是购房人起诉开发商,要求开发商继续履行《认购书》并与其签订正式的《房屋购卖合同》。

对于这种官司,法院认为,《认购书》并不意味着双方的购卖关系已经建立,购卖合同的签订必须是双方自愿,法院不可能强制开发商把房子卖给谁,“这种情况情理上可以理解

,但法律上不能实现”,开发商如果实在不愿签合同,法院强行“拉郎配”,把房子判给准业主会产生诸多后遗症,例如房屋按什么标准交付、怎么收管理费等都会产生问题。

虽然法院不能把房子判给准业主,但《认购书》依旧是有效的,开发商单方撕毁《认购书》是典型违约行为,应承担相应违约责任。

原则三视具体情况定赔偿损失第三类案件就是购房人不要房子了,要开发商赔偿损失。法院表示,赔偿标准较难确定,一方面要足以让开发商不再继续这种违约行为,另一方面又要考虑到《认购书》与《购房合同》不一样,而且大多数购房人只交付了很少的定金,要开发商赔太多也不合理。

法院在处理这类案件时,会仔细甄别是开发商极端恶意的捂盘,还是正常的违约行为。

案例剖析一

开发商反悔称认购无效

法院判《认购书》有效

2005年7月10日,24岁的陈先生与某开发商签订了《楼宇认购书》,约定陈购购海珠区某小区住宅一套。当日,陈建新支付定金1万元,据《认购书》规定,开发商在取得预售证7天内,陈建新付清头期房款,双方签署《商品房购卖合同》。

但直到2006年4月,该楼盘仍未取得商品房预售许可证。眼看快一年了,房价又飞涨。

与此同时,包括陈先生在内的50多位购房者都收到了该楼盘工作人员打来的电话,要求与他们解除认购,并表示愿意双倍赔付定金。但在这个时候,原来售价5000元/平方米的房子,现在已经涨到了7500-8000元/平方米了。

2006年6月6日,开发商突然率先向海珠区法院起诉陈先生,要求确认《认购书》无效。开发商的理由是,认购书是商品房预售行为之一,没有预售证就预售违反了法律规定,所以是无效合同。

海珠区法院驳回开发商请求,开发商上诉,广州中院二审认为,陈建新与开发商签订的《认购书》为商品房购卖的预约合同,是独立的合同,完全符合预约合同的法律特征,应该视为有效。

  案例剖析二

准业主告开发商要房子

法院判开

发商违约

市民肖先生也是在2005年7月与某开发商签订了《楼宇认购书》,约定购购海珠区某小区住宅一套,当日交纳定金1万元。2006年4月,肖先生收到解除认购合同的通知书,遇到了和陈先生同样的问题。

直到2007年的3月20日,肖先生查到开发商已办好了预售许可证,一再催促,要求签订正式购房合同,但开发商单方面向肖先生提出,要求增加房价10%,否则就会在2007年

4月1日之后,将肖先生认购的房屋另行出售给他人。为此,没有答应开发商要求的肖先生一怒之下将其告至法院,要求法院判令开发商按照《认购书》约定,继续与其签订《商品房购卖合同》。

广州中院终审认为,合同的内容需由双方协商一致,遵从当事人自愿,法律不能强制当事人签订合同,因此

驳回了肖先生的诉讼请求。但法院同时表示,开发商也确实违约了,肖先生可以另行起诉,要求开发商承担相应的违约责任。

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