维修资金“新规”能否让房子“病有所医”

2019-10-14 18:21:53 房产资讯

茂名房产网导读:维修资金“新规”能否让房子“病有所医” 南京市的几位市民在交存维修资金。 海琴摄 江苏省就《住房专项维修资金管理办法(草案)》日前举行听证会。 海琴摄 新年过后,北京的党先生不断接到售楼人员催签合同的电话。尽...

维修资金“新规”能否让房子“病有所医”南京市的几位市民在交存维修资金。 海琴摄

维修资金“新规”能否让房子“病有所医” 江苏省就《住房专项维修资金管理办法(草案)》日前举行听证会。 海琴摄

新年过后,北京的党先生不断接到售楼人员催签合同的电话。尽管售楼人员再三许诺专项维修资金可以按新办法交,但党先生还是不放心:他有可能少交好几千块钱的维修资金。可适用新办法到底是以什么时间为界,拿不准,就索性等着。

这个新办法,就是将于今年2月1日施行的《住宅专项维修资金管理办法》。在互联网上,网友们以论坛发帖子的形式“奔走相告”。不少人表达了有望少交维修

资金的欣喜,但更多的还是流露对加强维修资金监管的期许:但愿我们的房子也能够“病有所医”。

维修资金三大“难”

●交存不公平

●资金被挪用</p>

●支取遇尴尬

房子与人一样,也有生老病死。住宅专项维修资金,就是保障住房“病有所医”的“救命钱”,近几年却也为老百姓所忧心。

“同样的户型和面积,我比楼下的多交6000多块的维修资金。”家住南京下关区的姜女士曾以拒交维修资金与开发商较过劲。目前,我国绝大部分城市都是按总房价的2%收取维修资金,姜女士房子楼层高价格贵,加之比别人晚一年购,总房价高出30余万元,维修资金当然就得多交。

江苏省建设厅副厅长宋如亚说,因为购房时间的先后,形成了购房总价的差异,造成同区域、同幢、同面积房屋需缴存维修资金不同的不合理结果。同时,房价上涨连带造成头次缴纳的维修资金数量增加,导致有的业主为了缓交甚至回避这笔资金,故意拖延甚至不办房产证。在海南省海口市,据统计,到2007年6月,600个商品房小区交存维修资金的不到1/3,资金仅1个多亿。

“业委会炒掉了物业公司,物业公司就把维修资金一起卷走。”近年来,因为监管不力,维修资金“出事”的新闻不断见诸报端。去年上半年,曾爆出“上海房屋维修资金涉嫌违规炒股,市值近8亿元”的新闻,而这种违规做法在相关上市公司公告里披露3年,却并未被纠正。

2006年10月,广州250万房屋维修资金不翼而飞,600多户业主还倒欠100多万元。在有的城市,维修资金交多交少,由开发商或物业公司和业主约定,这样到底有多少维修资金,根本没数,用了多少也无从知道,因此被戏称为“糊涂账”。

“维修资金用起来太麻烦!”去年12月18日,江苏省就《住房专项维修资金管理办法(草案)》举行听证会,市民史丹青说:“我家住在顶楼,屋顶漏水。可要2/3的住户同意才能动用维修资金,整个小区有好几百户,总不能一家一户去找他们签字吧!”

维修资金支取难,是个令人头疼的普遍问题。北京宣武区凌云居小区的物业公司经理李宁也有切身体会。他所服务的小区电梯急需维修,他去宣武区小区办申请使用维修资金。4个月后,宣武区小区办答复:找市里。一个月后,市小区办答复说,管理公共维修资金的系统正在调试,物业公司可以先垫钱修理。后来又因为办理相关繁琐的

手续,总共历时1年零6月,维修资金才划到物业公司账上。

新“处方”出炉

  ●按住宅面积交存

●监管确立三机制

●可购购国债增值

针对维修资金遭遇的种种尴尬,国家有关部门在2005年10月就公开过《住宅专项维修资金管理办法(征求意见稿)》,但迟迟未出台。近两年,上海、北京、广西等地以《征求意见稿》为蓝本,制定了相应的管理办法。2007年12月29日建设部和财政部就公布了《住宅专项维修资金管理办法》。

“维修资金有望大幅下调”,是这个管理办法一个明显的变化。以往规定,按房款2%—3%缴纳维修资金。此次新规确定,商品住宅的业主,按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金。每平方米建筑面积缴存的数额,为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

由于目前城市房价往往大大高于建造成本,缴费金额将可能明显下降。以北京东四环附近某小区一套100平方米的房产为例,2万元/平方米的售

价,2%缴纳比例计算,一套房子需要缴纳的维修基金将达到4万元。而如果以建筑安装成本计算,业内人士估算,在北京、上海这样的城市,住宅建筑安装费用在1200元/平方米左右,即使以2000元/平方米的高位计算,5%的维修基金也只有1万元,两者相比差距4倍。

“业主将真正成为维修资

金的主人。”根据过去的规定,维修资金尽管属于全体业主,但在不同阶段,由不同单位代管,特别是售房单位代收、物业管理企业代管出现了很多问题。

中南财经政法大学社会发展研究主任乔新生教授分析,新办法确立了三大制度:专门账户管理制度,主要是解决资金被挪用的问题;政府托管制度,主要是防止开发商或者开发商指定的物业公司侵犯业主利益;过户制度,主要是实现所有权保护的原则,防止专项维修资金成为糊涂账。

按照这一办法,业主大会成立前或后,维修资金都由银行掌管,物业公司不再插手。所有的维修开支都必须走程序,物业公司更换,维修资金不会跟着走。乔新生认为,这保证了维修资金的安全。

破解支取难,在新办法中也有所体现。该办法规定,住宅专项维修资金划转业主大会管理前需要使用的,需要住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过。而在划转业主大会管理后,则并没有这个限制,而是由“业主大会依法通过使用方案”。与此同时,虽然人们从新《办法》中没有找到如何让两个“2/3”更具操作性的规定,但还是从新办法有关费用分摊条款中“相关业主”的表述,看到了具体化的可能。

维修资金可购购国债实现保值增值,是新办法的又一亮点。按规定,在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购购国债。

期待与存疑

●建筑安装造价的公布

●售房单位代收的风险

●业委会管理资金的能力

新办法出台,公众充满期待,但也有疑惑之处。

建筑安装工程造价该怎么理解?新办法规定,头期维修资金为

当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。可建筑安装工程造价,由谁定,是开发商,还是政府部门,不清楚。连不少所谓的房地产业内人士,也只能用“估计”等字眼表述。

售房单位代收维修资金的问题,虽然新办法对此没有明确规定的条款,但从“代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具……专用票据”的规定可以看出,还是允许售房单位代收的。对此,有人担心开发商代收维修资金,就等于得到数千万的半年以上无息贷款。如挪用后不能及时补足,轻则拖延办理产权证时间,重则无法办理产权证而不能取得住房的合法手续与保障。

业主交的钱由业主自己管理,这是合情合理的,但其操作性同样存疑:有的小区很难召开真正意义上的业主大会,业委会选举机制也不成熟,对委员会缺乏应有的监督。维修资金动辄几百万甚至上千万,这样庞大的一笔钱交给业主委员会管理,会不会存在风险。因此有人建议,现阶段还是应该由政府部门代管,逐步过渡到业委会自管。

乔新生则建议,建立有别于的公益信托机构,专门用来信托经营所有权人的维修资金。他说,在我国住宅专项维修资金数额庞大,如果不妥善经营,则可能会造成隐性的损耗。

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