擅自住改商 小心成被告

2019-10-14 18:13:53 房产资讯

茂名房产网导读:擅自住改商 小心成被告 《物权法》实施一月有余,成都、北京、长沙等地相继出现了以其作为维权依据的诉讼。近日,记者从不少律师事务所了解到,近期涉及《物权法》的案件数量明显增多,并且还有很多...

《物权法》实施一月有余,成都、北京、长沙等地相继出现了以其作为维权依据的诉讼。近日,记者从不少律师事务所了解到,近期涉及《物权法》的案件数量明显增多,并且还有很多消费者前来咨询相关问题。对此,本报特邀四川博成律师事务所王茜律师对以下个案进行详细解读。

善意取得受法律保护

案例:李女士出国多年,其在成都的房屋一直闲置。在李女士家中当过保姆的刘某通过伪造财产与公证书的方式,将李女士的房子过户到自己名下,并通过中介将房屋卖给了向某。为此,李女士将刘某和向某一起告上了法院,要求判决归还她的房子或赔偿房价及其他费用。

律师:《物权法》明确规定了对房子等不动产适用“善意取得制度&rdqu
o;。只要能证明向某没有和刘某恶意串通,没有以明显低于市场价购购到该房产,那么向某就是善意
购购的第三人,法律将保护向某的交易安全。此案中,李女士有权依法向保姆刘某追讨损失赔偿;若因登记机关登记错误造成损害的,李女士也可以要求登记机关承担赔偿责任。

不动产物权以登记为准

案例
:张先生、李女士于2001年建立恋爱关系,随后同居。2004年7月,两人考虑到将来结婚需要房子,便在成都购购了一套90平方米的商品房,房屋产权证上是李女士的名字。如今两人分手了,但双方都称该套房屋是自己独自购购,张先生将李女士告上了法庭。

律师:《物权法》是以登记制度来确定产权归属,
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当登记;不经登记,不发生物权效力。”根据这一规定,在这起案件中,房产证登记的是李女士的名字,那么李女士就应当是这套房屋的产权人。但按照较高人民法院相关司法解释,如果张先生能够证明该房确系双方共同出资购购,也可通过诉讼方式确认并分割共有权。

“住改商”先征求利害关系人同意

案例:小李家住临街的二楼,楼下的邻居将住宅改了一下,门朝街外开了一家小火锅店,每天楼下人声嘈杂,小李的屋内也弥漫着火锅的味道。小李去和邻居理论,但邻居认为自己并没有改变房屋的结构,自己的屋子怎么利用都可以。

律师:对于这种业主改变住宅用途的问题,以往的案件由于改变住宅用途的业主大部分都超出了正当行使房屋所有权的权利界限,因此败诉;但也有一小部分业主由于没有改变住宅的房屋结构获得胜诉。《物权法》明确了这一问题:业主应该在将自己的住宅改变成经营性用房时,征得像小李这样有利害关系的业主同意,否则,业主可诉至法院要求其承担恢复原状等民事责任。

物业公用走道不能私占

案例:2005年12月,业主魏某向某房产公司购购4楼三、四、五、六号房,为了方便整体利用,双方签订了约定:购房人能够使用此四间房子之间的走道。今年3月,魏某将此四套房租给某公司,并承诺承租方可以使用四套房屋间的公用走道。5月,魏某将装修申请交物业公司,该公司答复称发现装修设计对公用走道有使用不当之处,故不准予装修,对此魏某因
不能履行租赁合同而赔偿20万元。魏某遂状告房地产公司和物业公司。

律师:魏某的“公用走道的专有使用权”源于其与被告某房产公司签订的约定,根据《物权法》规定,房产公司无权对公用走道作出处分,更无权将公用走道确认专有使用,双方签订的约定无效。魏某与其他业主共同对公用走道享有共有权和共同管理的权利,而不是享有专有使用权。

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