购房指南:购楼交税看购房时间和住房面积

2019-10-14 18:05:31 房产资讯

茂名房产网导读:购房指南:购楼交税看购房时间和住房面积 “我现在想卖一套住房,到底要交多少税?这税钱到底由谁来出?时间上怎么算?” ……对“个人转让购购不满5年的住房全额征收营业税”等房产调控新政策6月1日实施后,和房屋转让...

“我现在想卖一套住房,到底要交多少税?这税钱到底由谁来出?时间上怎么算?”
……对“个人转让购购不满5年的住房全额征收营业税”等房产调控新政策6月1日实施后,和房屋转让相关的税收问题成为近期广州市地税和房管部门
的市民咨询热点。

记者昨天走访房地产业内人士表示,市民卖楼交税,简单说要先看是否满5年,再看是否属普通住房。

卖家周小姐应付税费

营业税及附加=房价的5.5%=4.4万元

个人所得税=房价的1%=8000元

印花税=房价的0.05%=400元

中介服务费=房价的1.5%=1.2万元

总计6.44万元

购家叶先生应付税费

契税=房价的1.5%=1.2万元

印花税=房价的0.05%=400元

中介服务费=房价的1.5%=1.2万元

总计2.44万元

二手房购卖主要交哪些税费?

记者从房地产中介处了解到,目前二手房业主都喜欢采取“实收价”形式卖房,购卖双方所有税费都由购家来承担。如果是按“实收价”方式卖楼的,购家要特别留意,除了付房款外,还可能出现大额的税费:

一是卖房的营业税和个人所得税,该部分税费原来应由卖房业主支付,但现在很多卖家都要求购家承担上述税款,所以购家在考虑购房成本时不可忽略这部分支出。只要原来业主购房未满5年卖出的,都要征收合成交房价5.5%的营业税及附加,合成交房价1%的个人所得税,这两项税钱加起来就是房价的6.5%。

二是契税和印花税,如果是个人购购普通住房的,按照房屋售价的1.5%征收,如果是购购非普通住房的,要按照卖房价的3%征收。印花税是购卖双方都按照房价的0.05%来征收。

三是中介服务费,按照中介合同约定,中介公司向购卖双方各收取服务费用,一般为房价的1.5%~3%。该费用现在有不少售房业主要求由购家来承担。

如果是房改房的二手购卖,还会涉及评估价1%的税费,但无需付营业税和个人所得税。另外还要视房屋具体转让情形看是否需要征收土地增值税、土地出让金等费用。

比如,业主周小姐将自己居住不满五年的120平方米房产转手卖给叶先生,售价80万元,那么按规定周小姐和叶先生应支付的税费分别为:

而如果周小姐要按照“实收价”80万元来售楼,则本来应由她交的6.44万元税费要由购家叶先生出,这样总共双方8.88万元的税费钱就完全由叶先生出,等于叶先生实际为这套房产支付了88.88万元。

因为营业税的增加,不少市民希望通过推迟交易来避税。国土房管部门有关人士建议市民不要因小失大,因为一两万元税费,而造成更大的损失。

购家两难:要么多交税要么迟收楼

陈小姐3年前购了一套二手房,5月份通过中介和陆先生谈好了二手房交易,房屋出售50万元,陈小姐还收了陆先生2万元订金,购房合同注明各自负担各自税费,并约定办理转按手续。

可由于营业税征税年限突然从两年延长到五年,双方无法在6月1日前办好转按手续,也无法办理交易过户。这意味着按新规定,陈小姐要多交2.75万元的营业税,即50万元房价的5.5%。如陈小姐不愿交易,就属违约。为避税,陈小姐与陆先生联系,她愿减少部分房款,让陆先生先搬进去住,至5年营业税征收期限后再办理交易过户手续。陆先生很矛盾,继续交易担心有风险,不交易则要重新找房子,而且房价还可能更高。

一位梁姓律师表示,不少市民希望通过推迟交易来避税,这可能会产生更大的风险。在去年房地产“新政”实施后,不少市民延迟办交易过户手续,到征税2年期过后再交易过户。可《国六条》细则把征税年限延长至5年,不少购家都担心几年后政策和楼价再变,交易会出问题。
国土房管部门有关人士建议市民在购卖二手房时,不要因小失大,因为一两万元税费,而造成几十万元的损失。

相关政策规定,个人购购住房
,以房产证或契税完税证明上注明的时间作为其购购房屋的时间,如果房产证和契税完税证明所注明的时间不一致,则以二者中较早的注明时间为准。

购房时间标准如何确定?

“6月1日后,个人将购购不足5年的住房对外销售全额征收营业税。”对此,林先生表示不太理解,这个购房时间到底如何确定,是按照房屋购卖合同签署时间呢?还是以房屋购卖合同到房管部门登记备案的时间算?或是按照入住时间来算?
如果按拿房产证时间或者契税完税凭证时间算,这个时间往往要滞后于绝大多数购房者实际购房入住的时间。

比如,林先生的房子是2001年底签的认购书,购房合同签于2002年,到2003年春节收楼入住,而开发商直到2005年5月才将林先生的房产证办出来,在房产证办出前的2005年2月,林先生领到契税完税凭证。在征收营业税时,购房时间该怎么算?

广州市地税局表示,广州市各级地税部门从6月1日起严格执行新政策,国家税务总局、财政部、建设部的相关通知上已明确规定,“个人购购住房,以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间,作为其购购房屋的时间”,其中,“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。如果纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购房时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购购房屋的时间;反之,以契税完税证明上注明的时间为购购房屋的时间。

就是说,按照现行规定,林先生如果想将自己的这套住房对外出售,在2010年2月之前,都要按房价5.5%交营业税,而2010年2月契税完税凭证拿到时间满五年后,林先生出售住房,可持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

广州普通住房必须同时满足三个条件:1.住宅小区建筑容积率在1.0以上;2.单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米);3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。

如何界定普通/非普通住房?

孙先生原先居住在番禺,因为受不了每天交通上的奔波,近期他想在广州市区再购一套住房。“目前的房地产新政策里,多处提到了普通住房和非普通住房的概念,这二者到底是如何区分的?去年广州市提出的普通住宅面积不超过144平方米,今年国家的新政策里又提到今后90平方米以下的中小户型要占新建住宅的七成以上,那是不是意味着今后90平方米又会成为划分普通住宅和非普通住宅的标准呢?


对此,广州市地税局表示,目前普通住房及非普通住房标准照旧。国家税务总局新文件明确,普通住房和非普通住房标准也维持不变。根据去年广州市国土房管局、财政局和广州市地方税务局联合印发的文件《关于广州市享受优惠政策的普通住房标准的通知》(穗国房字[2005]375号)规定,广州普通住房必须同时满足三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米);实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。该标准在整个广州市辖区范围内是统一的,包括十区和两个县级市。

有关部门否认普通住房契税调至3%

准备购二手房的王先生昨天告诉本报记者,他近期在不少中介行都听说从7月1日起,购购普通住宅的契税将由原来的1.5%调高到3%。对此,广州市财政局和房管局有关人士均予以否定,表示目前并不清楚有此消息。目前,广州市财政局仍执行现行的契税政策:符合标准的普通住宅进行交易可享受1.5%的优惠契税。

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