经济学家:购小产权房应搞清哪些问题怎么去购

2019-10-14 18:01:59 房产资讯

茂名房产网导读:经济学家:购小产权房应搞清哪些问题怎么去购 一个戴草帽光膀子的农民正在马路上骑车,背景是一片气派的小区房屋。当北京大学中国经济研究教授周其仁在大屏幕 上演示这张照片时,引起会场一片哄笑。 “这片房子就是所谓的...

一个戴草帽光膀子的农民正在马路上骑车,背景是一片气派的小区房屋。当北京大学中国经济研究教授周其仁在大屏幕
上演示这张照片时,引起会场一片哄笑。 “这片房子就是所谓的小产权房。”周其仁教授解释说。7月29日,在北大中国经济研究的季度经济报告会上,这位知名制度经济学家讲述了自己前一段到北京城郊结合部调查“小产权房”的经历。 如何看待小产权房的热卖?处于风暴的小产权出路何在?2003年后持续走高的商品房房价推动小产权房迅速升温。小产权房成为各方关注和讨论的焦点。在经济发达、土地更为昂贵的广东很多地方,一些农民的宅基地是否能进入市场购卖,早已成为各界讨论的热点话题。 “我的出发点就是,如果我自己想购小产权房,我应该搞清哪些问题,应该怎么去购。”周其仁说。 “小产权”购房者有恒久所有权? 站在位于北京市通州区南部张家湾镇的太玉园小区门口,几乎很难找到这个气派宏伟的欧式风格小区与乡村“小产权房”有任何联系。 实际上,张家湾镇是北京的一块“
小产权房”集中地。小区总占地面积2000多亩。如此庞大的规模,大大超出周其仁教授的意料。从各大网站房地产频道刊登的广告文字,亦可见该小区气派之一斑: “总建筑面积240多万平方米,该项目建成后将成为北京东部地区规模庞大,集别墅、公寓、住宅、Shoppingmall、古文化街、五酒店为一体的欧式建筑群。届时将与世纪城、方庄、望京等大型综合居住区并驾齐驱。” 走进小区,从“张湾村村委会所在地指路牌”,到正聚在村民活动室里打麻将的中老年妇女,周其仁还是发现了这个外观现代的小区与乡村割舍不清的联系——该小区实际由张湾镇整体规划,由包括张湾村在内的各行政村自行开发。 这位经济学家头先关心的是,土地被开发成小区后,失地村民的着落。与很多地方一样,在张湾村老村改造中,原住村民全部住进了村里开发的安置房。村民可享受每人10平方米的免费置换房面积。此外,村民还可按一平方米正房换一平方米安置房、两平方米偏房面积换一平方米安置房的比例,获得一部分安置住房面积。超过上述两部分之外的面积,村民需按每平方米600元的价格购购。 “比经济适用房还经济!”这是太玉园在各种售楼广告中较具诱惑力的广告词。与五环内1万元每平方米以上均价的商品房相比,太玉园均价仅3000多元,这让很多银行户头上并不宽裕的人只能选择“到农村去”。在完全具有吸引力的价格下,广告同时明示,该小区是小产权房。 在态度热情的售楼员的引导下,周其仁详细询问了该小区的销售情况。开发商要求必须一次性付款。“因为它是小产权,银行不提供按揭。这也限制小区楼盘的开间不能太大,单位价格不能太高,一次性付款的资金量不能太大。否则购房人会发生支付困难。”周其仁解释说。 购房者的权利将来能获得何种保障?售楼员向周其仁出示了一份有“张家湾镇人民政府监制”字样的房屋购卖合同。让周其仁惊讶的是,合同的第10
条显示,购房者对房屋享有恒久所有权,依法享有出租、转让、购卖、与、继承的权利。 “法定住宅土地使用权只有70年,怎么小产权还可以有恒久所有权呢?”周其仁问。售楼员回答,因为是农民的地,使用权没有什么70年一说,是恒久的。 合同上注明,购房者办理入住手续一年内给予房屋产权证。“之后如果要转让购卖,到哪里办手续?”周其仁追问。售楼员回答相应主管部门。继续追问下,售楼员告知所谓的“相应主管部门”即张湾村村委会。 售楼员告诉周其仁,购购太玉园头期房子的人已拿到房产证。周其仁在
一个楼盘看到了由张湾镇人民政府发放的一张“房屋所有权证”,其中载明将来房屋的购卖、继承、与、分析由其受理。 张家湾镇绝非个吃螃蟹的,早在上世纪90年代,海淀区城郊结合部即出现类似的小产权房。据北京中大恒基房地产经纪公司统计,目前在北京周边的房山、顺义、密云、通州等郊县区,共有70多个已售、在售、在建的“小产权”项目,占北京可售房屋面积的比例高达近三分之一,价钱却低了三分之二左右。这些“小产权房”正凭借极低的价格剧烈地搅动着高速上涨的北京房市。 权利的灰色地带 一个律师曾经处理过的一起案例,给周其仁留下了深刻印象。某城里人购购了一处农民的小产权房,突遇火灾,问题也随之出现——房屋被烧毁的宅基地上到底谁有权重建? 城里人想当然认为自己有权重建,但农民却表示反对。农民的理由很简单:我当时卖给你的是房屋,不是土地。房屋已经被你给烧了,土地还是我的。 “这就是宅基地和农民房的区别。”周其仁说。较早对宅基地和农民房的租赁购卖从政策上加以区分的,是1962年公布的《农村人民公社工作条例修整草案》。其中规定,农民的房屋可以购卖,但房屋所在土地不能出租也不能购卖。 其后国家有关部门又多次出台文件,禁止城里人到农村购购宅基地和建于其上的农民房。但多年来,国家并未出台有关法律对此加以规定。城里人到农村购置农民房的现象也始终得不到有效遏制。 小产权房购房人可以得到房屋使用权,却无法获得房屋所在土地的使用权。在周其仁看来,一般情况下,由于双方事先达成私下契约,不会出现太多纠纷。但一旦出现上述房屋被烧毁,遭遇拆迁或单方面毁约的情形,进入法律诉讼,类似上述城里人的风险就凸显出来——购房者的权益无法获得现有法律的保障。 就在周其仁教授讲述自己的看房经历时,12位居住在北京市通州区宋庄镇的艺术家正面临“失去家园”的困境。这些艺术家所在的宋庄镇是赫赫有名的“画家村”,因1500多位艺术家在此购购小产权房、聚居而闻名。 去年9月开始,当地农民陆续起诉12名购购其房屋的艺术家。今年7月,法院判决,当初的房屋购卖协议无效,一些艺术家的房子应该被收回。多年前,艺术家们以极低的价格购
得这些农民房。现在,宋庄镇一个农家院的年租金,已由3年前的三四千元猛涨至1万多余元。2006年宋庄镇被定位为北京市文化创意产业基地之一,土地、房屋的升值空间还相当大。 上述诉案中,当地农民的诉讼请求无一例外,皆要求收回原来售出的房屋。 针对类似案例,北京市高端人民法院2004年印发的《农村私有房屋购卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》曾表示,目前,此类纠纷诉讼起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋购卖价格,出卖人受利益驱动而
起诉。而按照上述会议纪要,此类购房协议均一概被视为无效合同。 周其仁发现,一些人在购房时明知是权利无法得到保障的小产权房,仍执意要购。“这些人专门挑规模大的小区购,想法是,人多力量大,即便将来出现风险,也法不责众。”他说。

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