贷款购旧房难在哪儿

2019-10-14 17:54:01 房产资讯

茂名房产网导读:贷款购旧房难在哪儿 ■二手房业务进展迟缓 1999年底,北京市已购公房上市后,农行北京市分行率先,工商银行、建设银行等紧随其后,都开办了二手房贷款业务,当时的宣传也做得很火,网络、报纸上的...

■二手房业务进展迟缓

1999年底,北京市已购公房上市后,农行北京市分行率先,工商银行、建设银行等紧随其后,都开办了二手房贷款业务,当时的宣传也做得很火,网络、报纸上的报道至今仍能搜索到,对资格要求、业务程序、税费标准等都介绍得甚为清楚。但记者在较近的采访中了解到,工行、建行都反映业务量太小,做得很少,只有农行因为自始至终没放松这项业务,委托广盛律师事务所代理,开办一年多来总计完成近300笔,发放了
2500
多万元贷款,目前保持平均每月有近20笔业务,但增长过缓。

■原因之一:二手房处于“卖方市场”,供不应求

就二手房贷款火不起来的原因,代理市农行二手房贷款业务的李涛律师认为,根本原因还在于二手房市场还处于“卖方市场”,供不应求,不是购主没有需求,而是卖主挑选的余地太大,这直接影响二手房贷款业务。

从信、顺益兴等几家房产中介公司处了解的数据证实了李律师的判断。他们说,来中介登记的二手房客户中,10个有9个要购房,只有一个要卖房,每月100多个购主,仅十几个卖主,而购房人中有40%-50%表示有贷款意愿。在二手房如此“稀有”的情况下,中介公司往往在房源上竞争,而二手房卖主则因为嫌麻烦对要贷款的购主不屑一顾。

据中介公司反映,二手房的房源有80%以上是已购公房。虽然已购公房上市的程序一简再简,但依然有来自各个方面的影响,如有些单位在盖土地使用权性质证明章时不给予方便,房主认为手续麻烦、税费偏高等。

另外,二手房租赁市场也对二手房购卖构成冲击。在一些地段好、配套
设施齐全的区域,房屋租金普遍较高,况且还存在许多逃避税费非法出租的房主,这样使得出租比出售要火得多。

■原因之二:二手房卖主叫价过高

在市场供求不平衡的情况下,二手房卖主往往叫出过高的房价,使需要贷款的购方在充分比较之后转而走向一手房贷款。“我爱我家”二手房市场调查显示,二手房购主中93%以位置为头选。据中介公司反映,多数购主想购20万元到30万元的二手房,而一些地段较好的区域,二手房报价高达5000元到6000元每平方米,一套二居室总价近40万元,有些八成新左右的二手房的报价与相邻地段的一手房价格相差仅在10%左右,虽然总价上会有几万元的区别,但对于15到20年期限的贷款按揭,在每月还款的金额上相差仅200-300百块钱。在这种情况下,对于本想贷款购二手房的人来说,贷款购一套结构、式样都相对合理的新商品房就更具吸引力。

■原因之三:二手房贷款手续繁琐、速度太慢

李涛律师告诉记者,在一手房贷款中,房屋权属相对简单,银行对房屋的开发商一般都有长期的信用合作,只需对购房者作身份证明和收入证明的考查。但二手房的房源较为复杂,出于对风险的考虑,不仅是购方要对房产的权属、卖方的售卖资格、身份证明、婚姻状况等作考查,银行也必须有一个全面的审核。所以涉及的部门包括购卖双方单位、公安局、派出所,甚至民政部门,加上评估、保险,到房管部门办理过户、抵押登记等所需要的时间,很难在一两个月之内将一笔贷款业务全部办完,有时一拖达半年之久。

另外,据银行反映,在他们所做的二手房贷款中,商业性贷款居多,而公积金贷款极少,原因也在于手续的复杂。因为缴纳的公积金由专门的公积金管理统一管理,办公积金贷款不仅要经过工作单位,还得银行和公积金管理有协议,比商业性贷款更麻烦,使客户望而却步。

■给有关部门提建议:

一些办理过二手房交易手续的人认为,房管部门的办事效率对二手房贷款业务的发展也起着重要的作用。许多卖主觉得办手续时间过长
让他们心里不踏实,因为购方付完头付款被银行冻结后,双方开始办理过户手续,如果过户花上一两个月,房款就要等更长时间才能到他们的户头,他们担心会节外生枝。当然,大家都体会得到房管部门也在努力不断地简化手续,降低税费,促进市场的发
展,但还是有一些可以改进的地方。大家所提的建议包括:

北京市各个区的具体政策尽可能统一。对于一个中介代理人来说,往往根据房源所在的位置不同,需要到各个区办手续,如果各区的相关部门在办理程序、应提供的资料、应缴纳费用等方面的要求一样,他们一次性做好资料准备的可能性会高许多。同时,较准确地掌握办理手续的速度,他们对客户也能有一个肯定的承诺,不至于总是无可奈何地让人等待,这些在一定程度上还影响他们在市场的信誉。

解释尽可能清楚。由于较多的部门实行窗口服务,在递过去的资料不齐备时,有的办事人员以一句“材料不合格,弄好了再来”就打发了,而且不够耐心,让人有一种到了“衙门”的感觉。有时差的不只一件材料,可能今天仅发现了一件,补好了才发现又差一件,就要跑很多次。如果办理手续的人员仔细替客户审阅一下,一次性解释清楚,这种情况就能避免。

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