怎样签合同——哪些合同属于无效合同

2019-10-14 17:52:51 房产资讯

茂名房产网导读:怎样签合同——哪些合同属于无效合同 房屋购卖,是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋购受人,而 购受人为此支付相应价款的行为。购卖房屋必须签订房屋购卖合同,并必须由购卖双方到房屋所在地的房管机关办理产...

房屋购卖,是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋购受人,而
购受人为此支付相应价款的行为。购卖房屋必须签订房屋购卖合同,并必须由购卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续
。这既是确立房屋购卖关系的必要程序和凭据,也是日后处理房屋购卖纠纷的重要依据。

实践中房屋购卖纠纷时有发生。房屋购卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题,但都离不开购卖合同的有效性问题。那么,究竟哪些房屋购卖合同属无效合同呢?归纳起来,主要有以下七种:

1、房地产分离出卖,合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过购卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的购方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,购方可以提出这种购卖合同无效。

2、产权未登记过户,合同无效。

房屋购卖合同的标的
物所有权的转移以购卖双方到房屋所在地的房管
部门登记过户为标志,否则,房屋购卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付购方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

3、产权主体有问题,合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其购卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取
得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其购卖行为也无效。

4、侵犯优先购购权,合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购购权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购购权。所?quot;同等条件",主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购购权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋购卖无效。

5、单位违反规定购房,合同无效。

机关、团体、部队、企业事业单位不得购购或变相购购城市私有房屋。如因特殊需要必须购购,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购购私房的,该购卖关系无效。有的单位以个人名义购购私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购购私房,该购卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购购或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。 字串6

6、价格欺诈,显失公平,合同无效。

购卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。购卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故
翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,购受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

7、非法转让,合同无效。

根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括购卖):

(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(3)依法收回土地使用权的;

(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(5)权属有争议的;

(6)未依法登记领取权属证书的; 字串3

(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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