用技术参数选房

2019-10-14 17:47:16 房产资讯

茂名房产网导读:用技术参数选房 在选择购购期房时,除了对价格、位置、小区地点及开发商实力进行初步判断外,购房者只能依赖图纸、模型和售楼员的描述来进行判断。因此,了解并运用设计图纸中的技术参数,有...

在选择购购期房时,除了对价格、位置、小区地点及开发商实力进行初步判断外,购房者只能依赖图纸、模型和售楼员的描述来进行判断。因此,了解并运用设计图纸中的技术参数,有助于协助购房者对期房作出合理、正确的判断。

对住宅小区整体居住质量来说,容积率、密度和间距系数是三个较为重要的参数。

容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值,这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高。一般来说,常见的以6层砖混多层住宅为主的小区,应尽可能选择容积率较小的。密度是指小区内建筑地面积占总面积的百分比,密度越低,小区绿地面积和活动场地越大。在以高层为主的小区,高容积率势必配合低密度出现,同等情况下应选择密度低的小区。住宅间距系数是指楼间距离与遮挡建筑挡线高度的比值,应挑选间距比值较大的小区。

选择了环境质量好的小区后,还得巧用技术参数来挑选适当的房型。

决定房型质量的参数主要是开间、进深、层高和出房率。开间是指一套住宅占据楼长边方向的面阔尺寸,开间越大,进深越小,楼层越高的房型越好,因为大开间能够获得较大的采光窗,有更好的通风效果,小进深使窗地比(窗面积与居室面积的比值)更为合理,避免黑房间的出现,居住更为舒适。 字串9

出房率是指住宅的净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼主为单位的,所以相同的房型在不同的楼号内,虽然使用面积相同但销售面积会有所不同。选择出房率高的住宅可以少花钱得实惠。

此外,商品房面积问题成为当今社会关注的热点话题,越来越多的人把目光投到了面积计算的方法上。有的人认为分摊
的公用面积是"隐形"的,并就此提出多种疑问,其一便是:一幢楼房怎么会有多个分摊系数?其实,一幢楼房有一个或更多的分摊系数是完全有可能的。因为在商品房面积计算过程中,一幢楼房的分摊系数是由使用功能来决定的。

一般来说,单一使用功能的住宅楼,分摊系数只有一个;但该楼为单一使用功能的商住楼时,由于各层布
局不同,公用建筑面积服务范围不同,就可能出现多个分摊系数的;而当该楼为多种使用功能的综合商住楼,出现多个分摊系数的可能性更大。具体计算,为全楼服务的公用建筑面积由全楼分摊,为商场服务的公用建筑面积由商场分摊,而为住户服务的公用建筑面积就由住宅分摊了。

例如,一幢建筑,底层为商铺,楼上为住宅,但商铺的入口独立,则商铺原则上就不分摊住宅使用的楼梯间,而只分摊相互之间的分隔墙以及外墙,这样就会出现两个不同的分摊系数了。

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选择物业的标准

1.工程质量较重要:房屋作为一种有着长期使用价值的产品,它的工程质量是所有组成要素中较为重要的一个。一栋房子设计再漂亮、配套再完善、服务再杰出,施工质量不好,时时危及人们的正常生活,就完全谈不上投资价值了。

2.与居住生活息息相关的设计及配套:在保证房屋质量的前提下,户型设计应该是便于生活,不违背人们生活习惯的;社区居住配套设施应齐全,影
响舒适度的涉及或配套将直接影响房屋的租售。

3.物业服务水准也会影响物业价值:物业管理公司除了日常的维修维护外还应提供相关的服务,但服务的内容与社区的档次也
有关系,高端社区内一般都会选择业绩好的物业管理公司提供酒店式服务。

因此,在公用建筑面积服务对象为复杂的情况下,出现更多的分摊系数也就不足为奇了。
好户型的基本要素

热销的楼盘是其综合素质与组合优势造就的,好户型也同样是综合因素使然,没有完全的"好"户型,只有适应各类购家不同居住实态与居住愿望,符合个人生活与居住行为模式的户型。户型设计有其需要遵循的设计通则原则,同时户型也具有不同气质与个性内涵,了解其构成要素及细节,有助于购家甄别户型、判断是否适合自己,同时也能从更深层次提高自身的建筑审美意识。户型的基本要素除了良好通风、充足采光、平面合理等内容,还应仔细考量户型设计的深度及细节的设计: 字串8

各功能空间有明确的分工,"公私分离、动静分离、清污分离",户型内部空间的组织和布局,决定了居住环境的质量,而功能的设计头先要符合人们的居住行为方式。居住生活分为共同性和私密性的、文化的和生活的不同方面,各种居住生活行
为应当有其特定的空间环境。功能空间的专用程度越高,功能使用质量相对就越高,功能空间的逐步分离过程,也就是功能质量不断提高的过程。

合理分配空间规模及妥善处理各功能空间的联系,对于户型设计尤为重要。选择大户型时,要注意是否增加了相应的功能空间及过渡空间,如:工人房、储物间、家务操作空间、休闲运动空间等,而不是单纯的面积扩大,同时,各功能空间之间存在着合理的过渡空间。选择小户型时,要注意是否具备了必要的功能空间,同时某
些功能空间在使用上的灵活性、适应性要求较高,具有使用功能的多元化。设置一定的储藏空间,储藏空间也存在着污洁之分、功能区分,实践证明,储藏空间、卧室壁柜、更衣柜等的设计,对改善室内居住环境具有重要的意义。

起居室与主卧室的舒适性与实用性,更是购家极为注重的,其跨度与纵深尺度的设计不容忽视,同时也是与购家的居住实态相关。

户型除了基本的结构要素外,还存在着更深层次的因素,户型设计要具有时代感,从人性的角度看户型,考虑到人的内在需求,不同的户型设计创造出不同的心理环境与感受。从三维角度看户型,室内空间便产生不同的层次及空间的流动感。新经济下工作空间回归生活空间,重新审视空间的公共性与私密性。因此,户型设计的个性化与多元化,存在一个不断发展的过程。

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