房地产律师帮你算算购房几笔糊涂账

2019-10-14 17:37:50 房产资讯

茂名房产网导读:房地产律师帮你算算购房几笔糊涂账 会所,到底是谁的产业 把入住的高潮玩儿成了纠纷的合唱,会所的权属问题立了一“功”。 会所纠纷何止一端 自家的会所成为周边城区的文化活动,服务生冷脸面对“低消费”的业主...

会所,到底是谁的产业
 把入住的高潮玩儿成了纠纷的合唱,会所的权属问题立了一“功”。
 会所纠纷何止一端
 自家的会所成为周边城区的文化活动,服务生冷脸面对“低消费”的业主,笑脸恭迎“高消费”的外来户,这都不算回事;

 上千平方米的会所,被小卖铺、美容院、收费健身房“诸侯割据”,也就算普通问题;
 更“邪乎”的是功能庞杂、雕梁画栋的“幻影”会所,玩儿成了“泡影”会所;
……
  这些现象都发生了。
 纬衡律师事务所的蔡耀忠律师认为,问题的根源在于会所物权归属的不明晰。
 会所是不是业主的
 在小区内随机问了几位业主,会所到底是谁的产业?大部分的业主认为:应该是业主的吧。理由也很充分:
 1.发展商不是“活雷锋”,会所虽然不能卖,但是,建设成本肯定都打到了房价里。业主既然掏了银子了,所以会所就应该是全体业主的;
 2.会所的基本功能就是为社区居民服务,所以会所应该是业主的;
 3.业主当初购房子的时候,虽然没有购会所,但是被描述得天花乱坠的会所是房产附加值的重要组成部分,就像楼梯一样,虽然它不具体归哪家所有,但却是不可分割的一个构件,所以会所是业主的。而且楼盘的宣传、广告可以作为证据,具有一定的约束力;
 4.会所属于社区的配套设施。按照相关规范,会所这些配套设施是任何一个发展商必须建造的,是全社区的财产。
 既然会所是全体业主的,所以,会所中的事就要由全体业主说了算。
 会所真的是业主的吗
 蔡律师认为,问题并不那么简单。
 头先,判断房产的权属较根本
的证据是产权证等权属证明。而目前,会所的产权一般是办到了发展商的名下。
 其次,尤其是独立于楼外的会所,一般是不参与面积分摊的。
 第三,房价与成本分摊本身是两码事。房价虽取决于成本,但价格本身是随行就市的,房价中是否分摊了会所成本不易界定。而且,发展商也存在经营会所收回会所建设成本的可能性。
 第四,在大多数合同中,关于会所的权属问题也没有什么具体的约定。
 总之,从具有法律效应的权属文件看,发展商对会所享有完全产权,发展商享有会所的所有权。所有权包括占有、处置、使用、受益四项基本内涵。因此,发展商有权决定会所等配套建筑设施的转让、变更、处置、使用等等。
 职业道德有多大的影响力
 按照随机采访的操盘手的观点,会所基本用途的维持关键取决于发展商的职业道德水准。像朝阳园的发展商就属于非常自律的一类。
 朝阳园的会所有7800平方米,内部仅体育设施就配备了游泳池、桑拿、健身房、韵律舞室、乒乓球室、斯诺克桌球室、美式落袋式桌球室、高尔夫球练习室、壁球室以及室外网球场等。据发展商利晖地产的工作人员冯雪飞介绍,虽然会所的投资非常大,但是公司的老总非常明确,会所属于业主专用,非赢利性质。在朝阳园,虽没有哪一条明文规定开发商使用会所要交费,但是开发
商依靠自觉、自律,一直和所有业主一样遵守规定。开发商需要使用会所时,总是提前向物业管理公司发文预约;物业管理公司在不和业主利益相冲突的情况下同意借用,并会提前在大堂贴出通知;而开发商在使用会所之后,马上就会同所有业主一样按照规定与物业管理公司结清费用。当然,对于有益于业主的活动需要借用会所的部分设施时,物业公司会给予开发商一定的优惠。
 发展商使用会所需缴费,这事我们听了都感到不可思议,不过,有多少家发展商能自觉做到这点?如果大家都如此自律的话,哪还会有会所纠纷。
 有没有变通的解决方案
 蔡律师认为,会所的问题存在变通的解决方案:
 头先,在原则上,应是谁受益,谁承担维修、管理、运行等一系列费用,包括公共维修基金的分配;其次,会所可以考虑一下明确产权范围,如社区共享的会所范围、发展商保留权利的会所面积;第三,在销售时,确定了面积的房价中是否包括会所的面积分摊应明确。在销售过程中,应统一按照含会所分摊价格和不含会所分摊价格统一执行。当然也有另一种变通方式,会所建筑干脆不要产权证,按照约定俗成的共识,由全体业主统一安排;或者将产权划归业主委员会所有。这样,会所从有变无、功能变化、服务对象变化的问题就可以解决了。
 地面的使用权谁在使
 比会所问题更普遍的是涉及土地使用权的纠纷。规划变更,楼区当中出现了零散插建;绿地消失、马路变成了停车场等问题都与此相关。
 按照国有土地使用证,70年的土地使用权是发展商的,因此,发展商可以依法在授权的区域内规划
、建设
、改造,甚至土地转让;从商品房价格构成上看,土地出让金确实被列入了房价的基本要素,因此,可以说,红线内的土地使用权已经被全体业主认购了。可是,在现实中,有社区大产权过户到业主的分散的小产权的程序,却没有将土地使用权的大使用权过户到业主委员会的程序。而且,购房合同中,也没有明确的约定。因此,业主眼睁睁地看着绿地没了,视线没了。闹一闹是必然的,但是能有多大功效,很难说。
本报记者曹又平
编后:
随着个人购房的发展,社会对涉及房地产的物权界定提出了许多新的问题,除了会所、土地使用权等,诸如公共屋顶的使用、楼房立面的使用等也非常类似。法律的相对滞后,导致很多纠纷难有明确的答案。

本文房地产律师帮你算算购房几笔糊涂账由茂名房产网的小美美整编收集于网络,房地产律师帮你算算购房几笔糊涂账的观点不代表本站观点,凡注明“来源:茂名房产网”的所有文字图片等资料,版权均属茂名房产网所有,转载请注明出处,http://www.sougongsi.com/fangchanzixun/36158.html


茂名房产网茂名房产网
茂名房产网为你提供买房的注意事项大全、购房政策、买房资讯以及房产资讯,让你放心做房产投资以及解决安家落户、孩子上学等问题,买房先上茂名房产网