购房是投资租房才是消费

2019-10-14 17:37:45 房产资讯

茂名房产网导读:购房是投资租房才是消费 一些基本概念 一、购房是什么?答:购房就是一次性付清70年的租金。 二、作为投资品,房子的价值是什么?答:就是这70年租金的现金贴现。 三、购房是投资行为,租房才是消费行为...

一些基本概念
  一、购房是什么?答:购房就是一次性付清70年的租金。
  二、作为投资品,房子的价值是什么?答:就是这70年租金的现金贴现。
  三、购房是投资行为,租房才是消费行为,自住者相当于购房后租给自己。
  四、房子是有折旧的,70年后的残值等于零,那么前面70年的折旧至少要按每年2%来计算。
  五、资金的使用是有成本的,资金成本=自有资金比例×资金机会成本+银行贷款比例×贷款利率
  一些事实
  一、房子售价与租金的比例很高,就我所了解的房子(以毛胚房为例,不必计算装修和家具的折旧),年租金只相当于售价的3.5%到4%。
  二、市场双方其实还在观望,卖方(包括开发商和炒房者)捂房,购方捂钱包。
  

关于房价的博弈
  关于房价的走向,我们用建立经济模型的方式来推断——
  一、假设购卖双方都是长期资金(自有资金或长期贷款),房子的价格等于其价值,即资金成本等于房租减去折旧。
  在这种情况下,双方在博弈中都没有优势,因为卖方在捂房的同时,可以将房子出租,获得收益,该收益扣除折旧后等于资金
成本;购方也可以租房子住,租房的成本也等于资金成本
加上折旧。
  二、假设购卖双方仍是长期资金,但房子的价格高于价值,即资金成本高于房租减去折旧。在这种情况
下,卖方将房子出租的收益扣除折旧后,将低于资金成本,时间越长,卖方损失越大;购方租房的支出将低于资金成本加折旧,购方宁愿把钱存银行,用利息来租房子,时间越长越有利。博弈的优势向购方倾斜。
  三、在实际房地产市场中,购方的资金成本介于存款利率和贷款利率之间,视头付比例而不同。年租金扣除折旧后,只有1.5%到2%的收益,低于购方的资金成本,购房自住的意愿不强;对卖方来说,通常贷款比例较高,而且开发商或炒房者自有资金的机会成本较高(因为他们可以作其他投资而获利),所以卖方的资金成本更高,租金扣除折旧后远近于资金成本,如果观望持续,卖方损失较大。再说目前卖方捂的大多数房子,并没有租出去,捂房的成本很高,对卖方很不利。
  四、从资金结构分析,卖方的短期资金比例很高,如果不能及时回款,将面临破
产的危险,卖方必需在一定期限内将房子卖出去,现在留给卖方的时间越来越少。现在卖方大力在宣传购方撑不住了,真实需求出来了,其实是他自己快撑不住了。
  两个无法解释的事实
  那些说市场需求很大、房价不会下跌或者会上涨的人,请解释两个事实:
  一、既然需求这么大,为何租金不上涨?因为房租无法炒作,租金水平才是真正体现住房消费的供求关系的!
  二、既然需求这么大,为何空置率那么高?事实上是,多数准备购房自住的人,已经在租房子住了,就算他们购房子,也不会降低空置率!

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