三种房子绝不能购!专家支招购房攻略

2019-10-14 17:33:17 房产资讯

茂名房产网导读:三种房子绝不能购!专家支招购房攻略 想购房者,请往下看!而不管你的动机是投机投资,或是改善居住,还是刚性需求。 由于新政的干扰,媒体舆论的火上浇油,拐点论和降价说充盈了消费者的思考空间——房价会降吗?...

想购房者,请往下看!而不管你的动机是投机投资,或是改善居住,还是刚性需求。
  
  由于新政的干扰,媒体舆论的火上浇油,拐点论和降价说充盈了消费者的思考空间——房价会降吗?降多少是底?演变成了楼市的哥德巴赫猜想,让很多想购房的消费者左右为难:购吧,怕降价;不购,又怕继续上涨。而为难的前提一边是政府大刀阔斧的政策高压,一边是房价依然坚挺甚至不停的上涨,甚至某些利益集团抛出了报复性上涨的威胁论!
  
  购房的左右为难,构成目前市场的主旋律;那么是购,还是再等等?
  
  《国十条》关键词解读
  
  4月17日,国务院发布务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条措施遏制部分城市房价过快上涨,被业界称为“新国十条”。新政严格限制购购二套、三套以上住房和异地购房贷款,通过收紧信贷、加大供应,遏制楼市投机、防范金融风险、缓解供需矛盾。《国十条》也掀开了新政调控第三波的序幕
  
  ◎关键词一:政府考核问责
  
  “新国十条”头度提出统一思想、提高认识,建立政府考核问责制。在以往的历次调控中,从没有明确地方政府在房产调控中应承担的责任。这样,在利益驱动及缺乏压力的情况下,地方政府往往对调控阳奉阴违,导致调控屡成“空调”。而“新国十条”却鲜明地提出“省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制”。
  
  ◎关键词二:史上较严厉调控
  
  毫不夸张,“新国十条”号称较严厉,且招招致命打中要害:二套房贷头付提高到五成、叫停三套房贷等在很大程度上打击投机及投资性购房需求;限制外地人购房及地方政府有权限制购购套数在很大程度上打击消费性购房需求;保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,将令绝大多数刚需者者离场观望;加强对房地产开发企业购地和融资的监管,房产商利用土地及项目进行融资的难度将大幅增加;加大交易秩序监管力度,开发商必将不敢再度捂盘惜售、哄抬房价;研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策,将在很大程度上增加投资、投机性购房者的持有成本。
  
  ◎关键词三:新政牵涉部门较多
  
  “新国十条”是房产调控以来牵扯部门较多、部门责任较明确的一次调控。此番调控明确了国务院、地方政府、住建部、监

察部、央行、银监会、财政部、税务总局、国土资源部、发改委、证监部门、统计部门等十二个部门的相关责任。
  
  降价是新政的先进目的
  
  国十条出台不久,中国人民银行在5月2日宣布年内第三次上调准备金率;各地的新政细则也先后出台,其中北京更是祭起了限购令的大旗;6月4日,住建部等发出通知,对商业房贷中二套房认定标准进行明确,更为严厉“认房也认贷”,而且是以家庭为单位;开征物业税或者房产税的舆
论效果满天飞,而且有板有眼……
  
  从去年年底出台“国四条”开始,不到一年时间,先后出台的调控政策超过十余条,而且愈调愈严厉,甚至现在看来还没有罢休之意。
  
  第三波新政出台后,全国楼市迅即出现降温。尤其是房屋成交量显著下降,包括上海在内的一线城市房屋成交量已遭腰斩。价格也出现调整迹象。二手房市场中降价已成普遍现象,新房市场受制于开发商资金面宽松,尚未出现的价格下跌,但随着恒大、万科等地产巨头的率先促销,接来会有越来越多的楼盘加入调价阵营。
  
  住建部政策研究副主任秦虹6月11日在南京参加论坛时说,政策控制房价快速上涨的目标在今年将如期实现;经济学家赵晓以“娱乐”的语言却表情严肃地表示:这次是真的“狼来了”,开发商该降就降、该跑就跑!
  
  当前新政下的购房困惑
  
  根据国家统计局的数据显示:4月全国70大城市房价同比上涨12.8%,5月同比上涨12.4%,但环比12个大中城市下降,不过降幅的杭州不到1%,降幅其次的南京下降0.5%。
  
  与价格坚挺形成鲜明对比的是,全国5月成交量的继续大幅度下降。根据CREIS中指数据显示,2010年5月,29个城市成交面积环比下跌,半数城市成交量下跌接近或超过50%;10个城市成交面积环比全部下跌,杭、宁、深、京、渝、沪六市环比下跌接近或超过50%。
  
  虽然成交量持续下跌,但有一点我们必须明白:08年死里逃生的开发商,对于消费者购涨不购跌的消费铁律依然心有余悸!降价后的成交与价格都一泻千里,如果不是地方政府较后拉了一把,很多房企可能早就破产了。“吃一堑长一智”,在与消费者、政府的博弈中,降价是死,不降也是死,对于同样的结果,很多开发商都异常的坚强,选择坚守!同时寄希望于消费者头先松动,政策适当而止!
  
  正是如此,量降价涨,让消费者深陷购房困惑。购吧,怕降价;不购吧,怕价格继续上扬!让消费者更当心的是,即便几个月后房价下降,但降幅可能远远赶不上新政后的涨幅,到时候吃亏仍然是消费者。
  
  这不是消费者的杞人忧天——至少南京很多开发商就是这样想,也是这样做的——先提再降,即便降后也比现在要高。
  
  比困惑更危险的购房认识误区
  
  与消费者的购房困惑同步存在的,是新
政下两点对房价的认识误区:1、所有房子都会降价!2、等待抄底。我的观点是:不是所有商品房都会降价;抄底购房永远是梦想。
  
  由于全国区域差异化大,相对而言,一二线城市降价空间大,而西部和三北地区房地产发展较为滞后,相对而言,房价的利润空间较少;特别是一些三、四线城市,几乎都是微利开发,降价的可能性非常少。即便降价,幅度也不会太大。
  
  至于抄底,则永远是个美丽的神话。在中国楼市,你永远不知道什么时候见底,或许,就根本没有底——因为中国的楼市都是呈螺旋状上升!2008年的下降,也只是短暂的打盹罢了!
  
  当前新政下的购房攻略
  
  总体来说,房价越高地区越可以等待,房价较低地区则不要盲目观望。大家都必须密切观察市场价格走势!但也不能一刀切。
  
  1、投机投资客应暂且收手。第三波新政的核心就是打压投资投机性购房,紧缩贷款提高利率增加头付,甚至可能开征房产税,从而大幅提高持有多套住宅的成本。因此,投资投机性购房应暂时停止,房源多者可以抛售部分,以降低市场风险。
  
  但是,利好的环境可以继续投资。较近的利好就是深圳扩关成功,将铁定带动上涨关外的房价;各大省会城市规划的**热,**沿线的楼盘肯定上扬等。国家的政策和规划很重要,大家投资前一定要详细了解
  
  2、改善型购房者,可以适当等等。认房也认贷的二套房认定标准出台后,再购房就得按头付至少五成,贷款利率1.1倍,购房成本大幅增加。另外,改善需求的急迫性明显弱于头次置业,在当前房价整体调整的时期,建议暂且观察一下市场走势。等到房价有一定幅度的下跌,市场风险释放之后,尤其是一旦调控政策出现放松现象,即可准备入市。
  
  但是,在一些三四线城市,如果选择一次性付款,则不需再等。再等,可能失去心仪的房源。
  
  3、头次置业者,特别是刚性需求,建议购90平米以下的,在头付和利率上都还有一定的优惠,遇见自己喜欢的,仍可以入市,但尽量避开09年涨幅过大区域,比如南京的江北板块,房价松动后必先抢先回落。
  
  4、长三角地区城市群(苏北除外)、珠三角地区城市群、各大省会城市、各直辖市和各经济单列市以及海南,现在购房建议多等等,其他地区想出手时就出手!
  
  5、三种房子坚决不能购:一是09年涨幅过大
的区域;二是新政后涨幅较高的楼盘;三是地王的楼盘。
  
  “死穴”之一:购涨不购跌
  
  在房地产市场上,购了房的人无不盼望大涨,没购的无不盼望大跌。几乎很少看到有异常冷静的市民。
  
  记得笔者在2008年12月房地产跌声一片的时候,建议部分自住需求的市民可以适当考虑出手购房,有一部分购了,很高兴。然而有的会员却认为房价还会继续跌,坚持再等等,然而等到2009年价格又上涨了20%的时候,急了,害怕自己不购别人会购了就没有了,会涨得更高,便不管多少价钱都匆匆忙忙地出手购房了,凭空冤枉多支付了十多万元甚至几十万元。笔者认为:在房市,永远没有顶和底,也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少。涨就是跌的开始,而跌就是涨的先兆。
  

  解穴办法:当身边的人都在入市购房的时候,自己较好不要去凑热闹。因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候,自己一定要贪婪,在跌的时候购,在涨的时候卖。只有这样,才不会白白浪费自己的血汗钱。
  
  “死穴”之二:不研究国家政策,盲目入市
  
  经历过2007年房市疯狂大起大
落的人应该不会忘记,如果政府不出手,就深圳的房价而言完全可以炒到3万元/平方米。而2009年,当国家的鼓励政策一出台,就应该意识到房价要开始涨是必然的。这说明房价完全是在政府的掌控之中。
  
  解穴办法:我想告诉大家的秘诀就是:每天一定要看《新闻联播》,看报纸的头版新闻。政策鼓励而且政策很松的时候购,政策控制开始收严的时候密切观望。因为这些国家政策是较直接的涉及到市场反应中的。
  
  “死穴”之三:攒够钱才购
  
  这是一个完全的理念错误。其实正因为没钱才更要购房,否则的结果是等你攒到足够的钱时又不够了。很多老百姓每日精打细算,要攒到足够的钱才购房,有的甚至傻到去付全款。其实,购房一定程度要掌握窍门,头付越低越好,月供越长越好。普通老百姓能够“套”到国

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