购房未必防通胀 现在易被套牢

2019-10-14 17:32:06 房产资讯

茂名房产网导读:购房未必防通胀 现在易被套牢 2009年的楼市疯狂注定将成为中国经济复苏过程中的一个独特景观,历史总是惊人地相似,2007年的炒房热在今年又被推上一个新的高峰,这里有一个奇怪的悖论:一面是政府不断重复“...

  2009年的楼市疯狂注定将成为中国经济复苏过程中的一个独特景观,历史总是惊人地相似,2007年的炒房热在今年又被推上一个新的高峰,这里有一个奇怪的悖论:一面是政府不断重复“通胀还很遥远”的定调,无数经济学家和媒体也在发出“当心购下楼市通胀”的预警,但另一面却是无数疯狂的资金在涌向楼市。明明是楼市的泡沫正在越吹越大,为什么那些精明的炒房客仍然疯狂追逐?答案只有4个字:通胀预期。

  然而,资产投资的铁律是,当较多的人较疯狂地热议某个投资品的时候,就是这种投资品进入疯狂泡沫期的大众情绪征兆。

  投资热席卷楼市

  在一项针对北京楼市的调查中,显示在北京三季度购房人群中,购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%,而在二季度这一比例仅为32%。从中不难看出,投资已经取代自住而成为目前楼市的主题。

  在中国

,谁是政策的先知先觉者?除了专业炒股的股民和投资机构外,恐怕就是那些专业炒房的投资客了,而从以往的历史来看,投资房产也的确是不会亏本的购卖。购房到底能否抵御通胀?不妨做一个大跨度的数据对比。2000年-2008年,我国CPI增幅依次为:0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%,而全国房价指数增幅依次为:1.1%、2.2%、3.7%、4
.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。对比结果一目了然:每年的房价涨幅都大于CPI增幅。

  正是这种“购房抵御通胀”的心理预期,使得2009年的楼市出现了“抢房如同大白菜”的奇观。一套上百万的房子好几个人抢,购房子需要托关系,排号费炒到10万的疯狂局面在各地真实上演。更为离谱的一幕是,杭州的购房人提前几天在即将开盘的楼盘处排队等房,为了维持秩序,当地不得不动用武警和警犬,开发商出于安全考虑,只能提前开盘。而在深圳,房价越贵卖得越好,每平方米超过5万元的豪宅开盘,几天内就被一抢而光。

  这种疯狂的氛围

就像病毒一样传染性,也成为2009岁末楼市的典型写照,同时也造就了开发商们百年不遇的“黄金时代”,但问题在于,这种盛景能维持多久呢?

  楼市火暴的台前幕后

  按照目前大多数经济学家的分析,今年来楼市的量价齐升与三个因素有着直接关系:头先是宏观面经济与信贷的持续增长,其次是宽松的货币政策与大量的货币流动性,再次是购购力。

  但这只是楼市繁荣的表象,更深层次的原因在于,在目前的中国还没有任何一个行业能像楼市这样吸纳如此之多的“热钱”,股市虽然也是选择之一,但风险太大。

  如果把中国楼市的这一波上涨放在全球金融危机的大背景下来看,“避险+保值”为大量过剩资金进入楼市提供了充足的理由。这其中,由于全球性信贷宽松而产生的大量热钱,加上国内为应对金融危机而在不到一年间释放的近10万亿信贷资金,其实是一把双刃剑,它既可以推动经济的复苏,同时又成为可怕的通胀阴影。一个明显的例证就是近来被人们看到的大蒜的疯狂。“海外热钱的涌入,赌的就是人民币升值,这和2007年时的情况有些类似,它直接推高了京沪深等一线城市的高端房价,对于这些热钱来说,它关注的不是现在的价格,而是未来人民币升值后的资产溢价。”长期关注投资市场的资深人士林佳告诉记者,他认为这些海外和国内的流动资本之所以敢大肆进入,正是因为中国的楼市有一个致命的软肋,即政策不会轻易剧烈调整,所以就开始放心大胆地炒作起来。

  此外,在林看来,对楼市政策的制定者来说,目前这种局面也是一种“无奈之下的次优选择”,通过楼市吸纳大量过剩资金,可以避免对宏观经济的其他层面造成重大冲击,可以为经济的复苏和发展赢得宝贵的时间。

  一厢情愿的“购房升值”

  对于楼市的大炒家们来说,短期的波动影响的只是其账面上的财富,即使泡沫被刺破,只要能及时把“接力棒”传给下一个购家,他们还能全身而退,但对于不幸被卷入其中的百姓投资者来说,其后果就远非倾家荡产所能形容的了。

  如果从中国上一轮经济增长的情况来看,一

旦通货膨胀出现,那么资产价格
泡沫也将随之破灭。中国通货膨胀在2008年2-4月为较高点,但国内股市在2007年10月就开始下跌。楼市的调整各个地方不同,但是在深圳,2008年2-4月则是价格调整较深的几个月。如果购购住房是为了保值,那么等通货膨胀出现时,从经验上来看其结果只能是适得其反。而且,在这个时期,尽管国内通货膨胀不低,但是人民币不仅没有贬值,反之处于快速升值态势上。也就是说,在当时,人民币对内贬值对外则是升值。如果人民币是升值的,购购住房要达到保值的预期只能是适得其反。

  对中国的住房市场来说,它基本上是一个政策市,市场预期变化很大程度上取决于政府的政策。而政府正是基于全面通胀尚不会很快到来的判断,才会在一定程度上容忍楼市这一局部泡沫的存在。不过,当前国内较为紧迫的经济问题,是大量的信贷资金涌入房地产市场、投资者利用银行金融杠杆推高房价。这种情况的出现,可能成为阻碍中国经济明年经济的复苏及稳定增长的巨大障碍。如果中国房地产泡沫越吹越大,整个中国经济发展的进程一定会中断。在这样的一

种情况下,政府一定会密切关注国内房地产市场的价格变化,一定会采取适当的方式不让中国的房地产泡沫吹大,因此,如果房地产泡沫再吹大,房地产政策调整将是必然,面临房地产政策如此大不确定,这种情况下购房要抵御通货膨胀事实上是不可能的。

  现在“抢房”小心高位套牢

  近期,国家信息经济预测部高端经济师祁京梅接受媒体采访时认为,目前并不是购房的较好时机,因为现在购房“购的是房地产的通胀”,而不是防通胀。头先是今明两年出现严重通胀的可能性不大,因为物价涨幅不仅受货币供给的影响,更受到市场需求的制约。其次是房地产发展周期和经济增长周期并非完全同步,以对CPI的上涨预期判断房价上涨周期不可行。一套期房从购购到入住再到取得房产证并上市交易,少说要一两年时间,而在这期间政府可能已经通过对通胀的治理将楼市的泡沫挤掉,房价重新回到了一个相对合理的水平。这样,高位购入房产者不仅没能保值增值,还出现了资产缩水。

  此外,由于资产泡沫的膨胀,明年银行加息和提高存款准备金率预期增强,如果加息,对现在利用贷款进行房产投资的人来说,还贷压力可能增大。

  所以,现阶段想要购房的人,较好先想清楚自己为什么要购房。如果是为了结婚、就近上班、孩子上学、照顾老人、安家落户,这种出于生活需要的购房在什么时候购都是划算的,即便房子价格跌了,价值还在,再算上各种时间成本、幸福指数,总是会赚的。但如果仅仅为了抗通胀、投资升值,还是不购房为上,更不要借贷购房,因为,不购房较坏的结果是正财富缩水,但不会陷入“负资产”的黑洞。

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